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包租实战 6大问题解答 ————沦落成美 1 【采取包租行动之前应该注意哪些事项？】 答：包租和委托不同，两者各有特点，委托的最大特点就是不花成本，但是缺点也很明显——控制力不强，随时面临我们找到租客前，房子就租出去的情况。而包租，则刚好相反，需要花一定的成本，但是，控制力很强。 相信很多拿到包租课件的学员已经知道，我们行动之前需要去当地的二手家具家电市场了解行情，作为我们升级房子的基础。当你对二手市场的行情了解以后，你就知道，给一个房子配一张床得多少钱，地板革得多少钱，电视，冰箱，空调，洗衣机需要多少钱。最好在手机里存下二手商店的电话，方便随时询问价格。 好，这个工作做好以后，加上你之前的委托经历，和你对租房市场的了解，你可以开始尝试包租了，但是还有一点，需要你注意。 那就是————————————————————聚焦。 你的上手程度，取决于你的聚焦程度。 你可以聚焦一个片区，最好不要太大，一条街，甚至是一个小区。但是你要做到的是，只要你看到一个房子，有五十块钱的差价，你能感觉出来，那说明，你对市场已经了解了。 你会问：“五十元的差价，太困难了”。 其实，中国这么大，每个城市情况不同，我只是以我这里的情况来讲，因为我这里是三线城市，所以差价一般不会出现三五百的情况，所以我需要这样的眼光。 我只是想说明，你做之前，如果没有自信，请停止。 不管是多小的代价，我不希望你冒险，你没有自信，说明你的功课还没做到家，也就是作业没有很好的完成。 我们是以投资者的身份来操作，如果想碰运气，那是投机者。 这里有一个方法，可以让你自信。 如果你认真跑市场，相信，你现在应该手中有100张左右的中介名片。 不要小看这些小纸片，那是你的宝藏。 因为除了你，当地没有人同时拥有这么多的中介联系方式，你是唯一一个。 这些名片是你辛辛苦苦跑市场拿回来的，你需要充分运用它们。 当你聚焦好了，发现了一套你认为不错的房子，热血沸腾，想马上去包下来的时候，请你先不要冲动，先冲个凉，冷静一下，相信我，这样的房子还会出现的，而你为了稳妥起见，最好先测试一下。 好，让我们来模拟一次吧，就当是上战场之前的演习。 先给中介打电话，让他帮你登记出租，区域内的中介都可以打，然后是网上发布，然后是中介群，如果你认为有必要，也可以去贴广告，闹的满城风雨吧，最好让你的房子成为人们茶余饭后的话题，那说明，你的信息轰炸可以了。 至于发布价格，可以给你一个公式， 【发布价格=你认为合理的价格——50】. 如果这个发布价格，比房东的价格低，可以值得测试一下，否则就PASS。 现在，不要在乎房子租出去没有，你需要在乎的是有多少人给你打电话。记住，尽量在发布过程中，把房子的配置描述清楚，不要为了省事，就来什么“全套”，这个是最没技术含量的词语，只有中介才会用“全套家具家电”之类的词语，因为他们的房源很多，不可能做到每套都详细说明，而我们是房产投资人，耐心点，把配置一个一个打出来，这是为了你好。 然后你开始等。。。。。。。 如果真的是有价值的，三十分钟之内，会有人给你打电话的，相信我，这是保守估计。 我这个人喜欢简单，由于我聚焦了区域和房型，我也不需要测试很多，三部电话应该够了。 我不喜欢接电话，我把手机放在桌上，我心里清楚，每一个手机都是哪一套房源。然后我就把手机调成振动或者静音，然后我去睡觉，或者去干别的事情。 我一天之后，会看自己的手机电话记录，并详细写下来分析。 座机一般可能是中介打的，如果重复来电，那说明，很可能中介有客户要看房子。 手机的话，百分之七八十都是个人打过来的。 你通过查看电话记录，就可以知道你这个房子是否受人喜欢。 这是我的方法，如果，你喜欢接电话，也可以，我怕辐射，同时也是怕那些人问长问短，挺麻烦，因为我也不是很了解这个房子，呵呵。特别是中介，会问的很烦，而我只需要知道有多少人对房子感兴趣就足够了，我是在测试，不需要多讲话，所以我选择不讲话。 这是演习，同时也是你上战场的最后一课，如果一套房子一天之内有十几个，甚至是几十个电话，那我需要恭喜你了。从概率上来讲，你有百分之九十九的可能在三五天之内出手。 如果只有不到五个，甚至是一两个，甚至是没有，那我也要恭喜你——幸亏你没有包下它。 方法很简单吧，呵呵，为了让你免受中介和租客的质问之苦，我都让你不用接电话，所以，你没有任何借口不去试一下了，要知道，当你打开手机，看到有几十个未接电话的那种感觉，是有多爽。那说明，你离赚钱，只有一步了。 当你测试了很多套以后，恭喜你，可以上路了，那时候，那些“