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2021年土地估价师《土地估价实务》考题及答案参考10 S市有一面积为4000平方米的国有出让土地，用途为城镇混合住宅用地，拟在2007年1月1日进行土地使用权转让，试根据以下资料估算该宗地于转让日期的单位面积价格和总价格。1.证载土地使用期至2070年1月1日，但限定商业用途土地使用年限40年。2.宗地形状为规则平行四边形，规划容积率≦3.3,宗地实际用途为城镇混合住宅用地,根据具体规划指标,确定商、住比例为1：9.开发程度实际与设定均为宗地红线外“五通”（即通路、通上水、通下水、通电、通讯）和宗地红线内场地平整。3.该市基准地价2005年公布，基准日设定为2005年1月1日，土地开发程度设定为红线外“五通”（即通路、通电、通上水、通下水、通讯），红线内场地平整，商业，住宅，工业用地年限分别设定为40年、70年、50年。该宗地属商业四级，住宅四级用地，其对应的基准地价为商业800元/平方米，住宅450元/平方米。4.其他相关资料：（1）该地市同类用地价格在2005年1月至5月没有变化，2005年6月至2006年12月每月递增0.5%；（2）商业用地、居住用地的还原利率均为6%；（3）根据容积率修正系数表，该市同类型土地在平均容积率为2.5时，对应的地价水平指数为100.容积率每增高或降低0.1，则地价向上或向下修正1%；（4）根据基准地价因素条件分析，该地块影响因