我国房产经济周期波动研究参考样例组合.doc

我国房产经济周期波动研究参考样例组合 目录 TOC \o 1-9 \h \z \u 目录 1 我国房产经济周期波动研究 1 我国房产项目营销策划研究 9 证券投资基金波动研究毕业论文 16 中国房地产周期波动研究 21 对我国房产公司房地产成本管理控制的探讨 67 大学生毕业论文范文及格式模板 73 关于对外贸易论文范文参考文献 80 硕士毕业致谢论文范文 84 德育答辩论文范文 89 硕士毕业论文范文提纲 104 我国房产经济周期波动研究 摘要：本文从房地产经济周期的角度出发，分析了我国房地产经济周期的特征，进而从宏观经济、投资、消费、政策等方面分析了不同因素对房地产周期波动的影响 关键字：房地产周期；宏观经济；投资；消费；政策 一、房地产周期的定义 房地产周期波动，是指房地产业的实际发展与其趋势之间的偏差，围绕长期趋势发生的波动。房地产经济的增长和国民经济的增长一样，不是平稳发展，而是波浪式地前进。从长期来看，随着国民经济的发展，房地产经济的发展有一个向上的总体趋势，而从中短期来看，由于自身结构的失衡或外部因素的冲击，房地产的实际增长曲线总会与趋势增长曲线发生偏离，围绕长期趋势上下波动。 从经济周期不同阶段的展开过程分析：第一，当宏观经济开始复苏时，政府一般通过扩张性政策从外部刺激经济，同时在房地产价格需求弹性和收入需求弹性等房地产特有的产业扩张传导机制作用下，社会生产资源向带有国民经济基础性和先导性等产业特征的房地产业转移，由此导致并推动房地产业的复苏。第二，在房地产经济开始复苏以后，在宏观经济持续增长的带动下，房地产需求不断上升，同时由于房地产供给的短期刚性及保值增值心理的影响，房地产价格全面上扬；与此同时，随着房地产价格上升，房地产开发商资产快速膨胀，在银行提供大量按揭的情况下，经过投资乘数等作用，房地产经济周期比宏观经济周期更快进入繁荣阶段。第三，当宏观经济步入高涨期后，在政府提高利率、紧缩通货等紧缩性政策冲击下，投资、消费需求开始降低，同时受到房地产投机被抑制、房地产泡沫破灭等房地产业特有的内部收缩机制的影响，使得社会资源率先从过热的房地产领域退出，房地产市场先于宏观经济进入收缩期。第四，当宏观经济进入衰退后，房地产经济出现更为猛烈的下降过程，房地产价格大幅下降，房地产交易量大大降低，商品房空置率明显提高。第五，经过明显的产业紧缩之后，房地产经济进入相对持续时间较长的萧条阶段，直到宏观经济开始缓慢复苏之后才慢慢走出萧条期，重新进入新一轮的经济周期。HttP: 二、我国房地产周期波动特征 我国房地产业发展速度呈现高低交替的周期性波动，我国房地产业发展较快，房地产业的各个指标绝对值均呈上升状态，但指标的增长率呈现出上升、下降相互交替的波动形态，因此，我国的房地产表现为增长率循环。 我国住房制度改革是从１９９８年开始的，而此前的房地产业市场化程度较低，房地产业也不成熟，因此，虽然１９９８年以后的市场是在１９９８年以前的基础上发展起来的，但二者的区别较大，整个市场机制也发生了变化，将１９９８年以前与以后的房地产业放在一起比较其销售变动情况就有些牵强。因此，我们并不打算从较长的时间考察房地产业的周期波动情况。但从长期考虑，１９９８年取消了福利分房以后，我国积存的住房存量一下子释放出来，再加之人们住房观念的改变，导致近几年住房需求呈井喷增长，房地产业发展较快；在房地产业最初的需求得到满足后，房地产业发展的脚步肯定要放缓，需求走向稳定。因此，高速增长以后，肯定伴随的是房地产业发展的速度走向平稳，这就表现为房地产业发展速度高低交替的周期性波动。 三、我国房地产业周期波动影响因素分析 房地产的不动产性质决定了这个行业的竞争是不完全竞争，通常表现为环形竞争和区位竞争；其连带性决定了市场发育依赖于土地资源，土地供应从基础上决定了整个房地产市场的规模；房地产供给相对缺乏弹性；房地产的高资本价值性决定了房地产经济的增长主要是房地产投资、商品房价格等价值型的增长；房地产投资与消费的双重性决定了房地产的需求变动较大，当人们对房地产商品投资的保值增值预期较强时，房地产市场容易出现投机行为；另外，由于房地产开发投资与销售之间的时差、房地产适应物价变动的滞后性，都使得短期内房地产需求和房地产供给之间的矛盾较为明显。通过对上述房地产属性和市场特征的分析，我们可从宏观经济环境的投资因素、货币供给因素、消费因素、政策因素方面分析房地产的特殊性对房地产周期波动的影响：１．影响我国房地产经济周期的宏观因素的实证分析 影响我国房地产价格波动的宏观经济因素主要包括：国内生产总值、国民收入水平、货币发行状况、土地价格、房地产投资状况和房地产消费状况等。因此，我们选取自变量指标为：国内生产总值、城镇居民