物业管理的法律知识(ppt 40页).pptx

? 物业管理的法律知识第一节 物业管理法律关系的主体—— 业主与 非业主使用人?一．业主业主的权利（条例）业主在物业管理活动中，享有下列权利：　（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；　（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；　（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；　（四）参加业主大会会议，行使投票权；　（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；　（六）监督业主委员会的工作；　（七）监督物业管理企业履行物业服务合同（通过 监督）；　（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；　（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；　（十）法律、法规规定的其他权利。　业主在物业管理活动中，履行下列义务：　（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；　（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；　（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；　（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；　（五）按时交纳物业服务费用；　（六）法律、法规规定的其他义务。二．业主大会 由物业管理区域内全体业主组成，代表全体业主行使本区域物业管理权力的组织。 另一种形式：业主代表大会 业主（代表）大会的召开：但应当有物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参加。业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。 业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。业主大会的职责： （一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；（三）选聘、解聘物业管理企业；（四）决定专项维修资金使用续筹方案，监督实施；（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。首次业主大会的召开： 由行政主管部门指导召集组织 例行业主大会的召开：由业主委员会负责业主大会一般每年至少召开一次；特殊情况下可召开临时业主大会（20%）。业主大会闭会期间，由业主委员会代行职责。?三．业主委员会 业主委员会：业主大会的执行机构。 由业主（代表）大会选举产生。 （一）业主委员会宗旨● 代表业主利益，维护业主合法权益，为业主创造良好生活、工作环境。（二）业主委员会的职责（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（四）监督业主公约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。（三）业主委员会议 一般定期召开，也可临时召集，半数以上出席委员通过的决议、决定有效。（四）业主委员会须遵守的原则（1）及时答复议案，张贴重要事项；（2）所有决议决定议案不得违反政策法规；（3）提请物业管理单位及政府有关部门处理的事项 以书面形式送达；（4）所办事项设立专门的档案备查。?四．非业主使用人指合法使用单位的租客、分租客或其他人。 其权益来自于法律、法规的规定和业主公约的授权。??第二节 物业管理法律关系的主体之一 ——物业管理经营人 物业管理经营人：从事物业管理的企业或组织。 需取得：经营资格 管理资格 物业管理经营人主体资格（现状）： （1）独立法人资格 （2）附属于某法人企业的分支机构?一．物业管理公司的法律地位（一）物业管理公司是企业法人 有一般企业法人的共同特征（二）物业管理公司与业主和非业主使用人的关系总体关系：平等的民事法律关系 （以合同的订立为基础：即合同关系）具体地说： 与业主：委托被委托、服务被服务的关系与非业主使用人：服务被服务的关系（三）物业管理公司现今承担了某些城市管理职能二．对物业管理公司的法律规制（一）物业管理企业的资质条件 四级资质： 一、二、三及临时资质 资质要求： 1．注册资本 2．一定资质的管理人员、技术人员 3．管理物业类型 4．管理物业规模 5．获奖情况 6．企业管理制度与财务管理制度 7．维修基金及使用制度（二）物业管理从业人员应具备的条件 业务知识、工作经验、思想品德合格。 企业经理采取集中定点培训 部门经理、管理员各地组织培训 培训合格：颁发“岗位培训合格证书”思想、职业道德、工作经历能力绩等合格： 颁发“岗位合格证书”? 第三节 物业管理法律关系的客体一．建筑物的所有权类型（一）专有部分 私人独占的部分，其权力行使具有排他性（二）共用部分1．任何人不可将