上海房地产市场调研分析报告.doc

供内部参考 勿公开使用 供内部参考 勿公开使用 上海房地产市场调研汇报 上海市房地产行业协会 房地产市场调研是上海房协为会员企业服务、反应会员企业诉求一项关键常态工作。上海房协邀请市住建委、市统计局等行政相关部门和民间研究机构教授组成调研组，定时研究分析房地产市场。 此次调研着重分析上海房地产市场运行情况，并对市场走势进行预判，形成本调研汇报，供会员企业和政府管理部门参考。 一、上海房地产市场基础情况 （一）土地供给 ，全市共出让国有建设用地使用权1250公顷，比上年降低17.5%。其中居住用地739公顷，增加25.7%；商服用地194公顷，降低15.3%；工业用地317公顷，降低53.8%。 （二）房地产开发投资 ，全市完成房地产开发投资3468.94亿元，比上年增加8.2%（全国房地产开发投资95979亿元，比上年名义增加1.0%），增幅回落5.5个百分点；其中住宅投资1813.32亿元，比上年增加5.1%（全国为增加0.4%），增幅回落1.7个百分点。房地产开发投资占全社会固定资产投资54.6%，占比上升1.3个百分点。 （三）房地产开发建设 ，全市商品房施工面积15095.33万平方米，比上年增加2.8%，增幅回落5.9个百分点；其中住宅施工面积为8372.12万平方米，下降1.8%。在施工面积中，新开工面积2605.08万平方米，下降6.4%（全国为下降14%）；其中住宅新开工面积1560.28万平方米，增加0.8%（全国为下降14.6%）。 ，全市商品房完工面积2647.18万平方米，比上年增加14.4%，增幅上升11.8个百分点；其中住宅完工面积1588.95万平方米，增加3.5%，增幅下降4.8个百分点。 （四）房地产交易 ，全市商品房销售（市场化新建商品住房、销售性保障房和非居住房）2431.36万平方米，比上年增加16.6%，增幅上升29.1个百分点。其中商品住房销售.17万平方米，增加12.8%，增幅上升24.5个百分点。 ，全市存量房（二手房）成交登记面积为2654.58万平方米，比上年增加65.26%，增幅上升103.32个百分点，其中住宅成交登记2365.36万平方米，增加76.18%，增幅上升116.36个百分点。 （五）住房价格 全市新建商品住房价格指数，1、3月份环比持平，2月份环比下降，4-12月份环比连续上涨，12月比上年同期上涨18.2%。 二手住房价格指数：整年除2月份环比持平外均为上涨，12月份比上年同期上涨11.7%。 ，全市商品住房平均销售价格（含保障房）21501元/平方米，比上年上涨31%。二手住房平均成交价格25295元/平方米，比上年上涨17.8%。 （六）房地产金融 ，全市中资商业银行自营性人民币房地产贷款余额12348.65亿元，同比增加12.04%，增幅同比回落1.56个百分点。其中人民币个人住房贷款余额6076.46亿元，同比增加10.1%；人民币房地产开发贷款余额5478.89亿元，同比增加17.25%。 二、上海房地产市场政策环境 中国房地产市场政策面主基调是“去库存”，稳定住房消费，支持居民自住和改善型需求是房地产政策调整关键方向。中央和各级政府在供给和需求两端同时调整政策：在供给端经过《相关优化住房及用地供给结构促进房地产市场平稳健康发展通知》，根据分城施策要求，对不一样城市住房供给和土地供给进行调整；在需求端则经过降首付、降利率、减税费、予补助、放宽公积金贷款政策，取消限外等多手段并施，千方百计去库存。，央行共5次降息，5次降准，深入释放流动性，基准利率降至历史最低水平，购房成本大幅下降。，上海认真实施中央各项政策，继续严格实施限购政策，并依据上海实际情况提升了公积金贷款额度，延长贷款时限。同时，针对上海房地产市场过热情况，上海市官方在7月和10月两次明确表态“上海房价已经过高”，仍然要继续坚持楼市调控。 （一）房地产相关政策 1、3月15日，李克强总理在全国人大答记者问时表示，房地产市场有其本身规律，中国国土面积广阔，有特大城市和中小城市、小城镇，情况各异，所以我们要求强化地方政府合理调控房地产市场责任，因地制宜，分城施策。中国城镇化进程还在加紧，中国房地产市场需求是刚性，我们激励居民自住性住房和改善性住房需求，保持房地产长久平稳健康发展。……中国还是一个发展中国家，住房既是经济问题，更是民生问题。中国政府要做就是要为低收入住房困难群体提供住房保障。今年，我们在改造棚户区、城市和农村危房方面还要加大力度，各增加100万套。中国政府有保障群众基础居住条件责任。 2、3月25日，国土资源部、住房城镇建设部联合下发《相关优化住房及用地供给结构促进房地产市场平稳健康发展通知》（国土资发〔〕37号），《通知》共四条：一、合理安排住房及其用地供给规模。（