成都崇州羊马新城项目整体定位规划及发展建议提案_148页_XXXX年 .pptxVIP

建筑宏伟蓝图;报告结构思路;概况;“5.12”之后，崇州与大成都之间联系日趋紧密;项目位于崇州羊马镇偏温江方向，区域属于规划中的羊马新城，与温江金马片区仅一河之隔;一提到成都的“高端居住区”，人们往往会联想到华阳、牧马山、浣花溪等地方 金马片区及羊马镇都不属于传统的高端居住区 ;区域配套落后，不完善，进入性较差;地块南侧和西侧紧邻城市规划路，可通达性好，外部拥有一定优势资源，但现状不佳;社区型项目，地块规模较大，地势平坦，内部无可利用资源;项目属性界定;报告结构思路;开发目标与约束条件;在合理规避风险和可实现的基础上追求项目价值最大化;报告结构思路;开车30多公里——比牧马山还要遥远；;区域价值：在区域较陌生，进入性差的情况下，如何挖掘区域价值？;报告结构思路;我们必须从区域价值、市场机会中寻找答案，并从项目优势中寻求突破;区域价值挖掘;首先站在金马片区的角度来看本区域;金马片区目前度假氛围浓厚而居住氛围不足，整体档次属中端，仅仅作为金马片区的延续，区域价值不够;区域价值再解读;;结合本项目资源，项目应作为生态型人居城市示范性项目，以带动区域的整体发展;金马片区的区域价值需要转型：集休闲、度假、居住一体 羊马新城规划定位为生态型人居城市;市场机会挖掘;成都低密度市场分析;政策环境;市场特征;市场特征;在目前政策环境下，投机需求被抑制，成都整体市场趋于稳定发展状态 结合房地产市场周期来看，市场仍处于稳步发展阶段 市场供应环比有所缩水，但需求仍然旺盛 ;成都低密度市场分析;;温江板块：中端+近城市;华阳板块－－在成都都市融合的快速发展下，将承接浣花溪成为新的顶级城市别墅区;温江板块－－依托花博会和便利交通演变成高档大型居住区，以低密第一居所和生态花园社区为主;牧马山－－随交通条件的改善，逐步由第二居所演变成近郊资源型的高档低密第一居所;龙泉板块－－在生态环境和交通便利双重驱动下，演变成近郊中高端低密第一居所;郫县板块－－在都市融合下，将演变成成都白领被动郊区化的大型第一居所;成都低密板块演变图－－整体由一、二居混合演变成各有特色的第一居所;本区域竞争发力点－－区域将提供一种独具特色的生态休闲度假社区生活方式，向大成都的第一居所看齐;成都低密度市场分析;香颐丽都·鹭湖宫——城市远郊较大规模项目，利用丰富的生态资源打造特色人居环境，整体档次为中高端;三利宅院白云渡——华阳区以打造特色社区人文为卖点的近郊高档别墅，整体档次中端;盛世中华——龙泉驿地区以川西民居为主要风格低密度物业，整体档次中端;档次;区域低密度项目竞争分析;区域房地产市场整体供求相对平衡，处于此种情况的市场，其领导者,项目的核心竞争对手往往在引领着市场的发展方向;潜在竞争对手;本案;典型项目概况-美泉纪;典型项目概况—悦水蓝山;规模;项目名称;结合对项目的目标的理解，本项目采取跟随者、挑战者的策略，结合自身的优势，在月映长滩的基础上突破;月映长滩SW分析;本案VS月映长滩;项目优势分析;优势资源分析;高尔夫不能作为本项目的核心优势资源;5000亩的城市湿地公园在整个大西南非常稀有;湿地公园可以造就高品质生活区;杭州西溪国家湿地公园 　　杭州西溪湿地公园，总面积10.08平方公里，集中着大学校园、产业园区和商圈，已成为一个与市中心无缝接轨的城市公园，在此基础上正成为杭州第一居所的舒适型高档住宅区。 　　同时，西溪板块也上演了杭州楼市最近几年来最惊人的涨幅。从2003年，均价仅4000元/平方米项目到如今，同样房源在二手房市场上卖到了三四百万元一套；而目前的某高端房源的成交均价达到33000元/平方米以上。;花卉苗木基地稀有但不强势 汽车主题公园稀有，但不符合“生态”主题 高尔夫不能作为本项目的核心优势资源 5000亩的城市湿地公园在整个大西南非常稀有 湿地公园造就高品质生活区 湿地公园拥有无可附加的土地增值功能;抓住区域融合，价值转型，新城规划的大机遇， 在明确“崇州——羊马新城”为“生态型人居典范城市”的前提下 对外，结合强势资源，打造特色主题、复合型的产品和完善的配套； 对内，整合区域项目优势，采取跟随者、挑战者的策略，围绕“湿地公园”打造“ 生态人居城市示范区”，在月映长滩的基础上突破，为区域的发展建立新的里程碑。;报告结构思路;客户定位;基于跟随者、挑战者的策略，我们通过对月映长滩的目标客户调研分析，从而找到我们的领先型客户;本次调研说明;月映长滩剖析之目标客户;目标客户特征;主要为成都市区（含温江）客户，职业多为租赁/商务服务业、批发零售业的企业老板或金融行业、政府机关的高层管理人员;他们均有较强的经济实力，家庭月总收入在2-5万元之间，他们也会享受，月总消费大多在1-1.5万元左右 ;他们的置业目的是什么？;作为第一居所的客户数量略高于第二居所;投资养老、休闲