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我国房地产行业发展形势分析 第一部分：我国房地产行业总体发展趋势 一、我国房地产行业总体保持平稳增长态势， 并受众多利好因素推 动 1、市场运行平稳 我国房地产行业的增长速度近年来虽然一直较高但尚属平稳，与 93、94 年有着根本性的区别。 93、 94 年居民收入普遍处于极低的水 平，而且资金来源极少，此时用于房地产的炒作资金也几乎都来源于 金融系统。但是目前房地产市场的兴起在很大程度上是有着真实需求 作支持的，尽管大部分居民的消费能力依然比较薄弱，但由于改制过 程中的不规范以及 90 年代部分行业的繁荣导致社会呈现了明显的收 入分化，其中形成的高收入水平者带动了大中型城市房地产市场的发 展，并在地方政府过度扶持下被过分放大的民间资金和海外资金也在 其中扮演了重要的角色。所以目前房地产行业在宏观紧缩的背景下， 国房景气指数出现了回落，而商品房销售面积继续保持快速增长，商 品房平均销售价格继续攀升，这表明房地产市场需求保持旺盛，行业 前景依然看好。 图1 资料来源：中经网 2、消费结构升级继续支持房地产行业发展 消费者的消费观念发生变化， 将增加市场需求。 从国家统计局 2000 2 年公布的城镇居民家庭住房现状调查的数字分析，全国平均使用面积 为52平方米（图 2），与人们期望的住房水平，还有较大的差距。所以， 中国的房地产市场发展空间非常大。 图 2 ：全国城镇居民家庭住房现状调查 4.5% 7.8% 5.4% 14.1% 32.7% 35.5% 20平方米以下 20-40平方米 40-60平方米 60-80平方米 80-100平方米 100平方米以上 数据来源：国研网 从住房消费结构来看 , 居民个人购房需求快速增长是房地产市场 较快发展的基础（图 3）。2002年，个人购买新旧住房和建房支出总额 约8000亿元，居民住房支出已成为支撑房地产市场需求的主体，成为 房地产业发展的根本动力。 1992年、 1993年个人购房在整个房屋销售 总面积中的比例分别为 34%和44%，而近年来，个人购房面积占比直线 上升，从 1998年的 58%上升到 2002年的 80%以上，已经成为推动房地产 需求的决定性力量。 图 3：个人购房比例趋势 万平方米 个人购房面积 个人购房比重 25000 90% 80% 20000 70% 15000