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杨浦区写字楼市场调研情况报告2009年8月 2000020000175001500015000125001000010000【全市办公上市、成交情况】750050005000量价分析250000第一阶段第二阶段第三阶段20042005200620072008成交套数（套）691511953134731744011458成交均价（元）1380713562135591474417995?从全市成交套数上看，04-08年可分为三个阶段，第一阶段为04-05年，全市成交套数由7000套/年激增至11000套/年，第二阶段为06-07年，由于06-07年全国股票普涨，民间资本充足，07年办公市场成交套数突破17000套/年，第三阶段为08年，主要受全球经济衰退，成交套数跌至05年水平；?从全市成交均价上看，04-06年成交价格比较平稳，维持在13000元/平方米之间，07年办公市场火爆，成交均价随之小幅增长。而08年虽然成交量有所下降，而北外滩国际客运中心年底集中成交，大幅拉动全市均价。 2500350003000020002500015002000015000100010000500500000【全市办公市场分析】08.608.708.808.908.1008.1108.1209.109.209.309.409.509.6量价分析成交套数（套）108774160460055578412459828461309177921521763成交均价（元/m2）1692714231183541664330545273201748918824119811294219695124481396908年1-6月份市场量价稳定，自7月起受金融危机影响，全市成交量大幅缩减，10月份上海港国际客运中心集中成交大幅拉动成交均价。目前办公楼市场成交大幅放大的主要原因是九亭的上海青年城每月保持了一个较为稳定的去化速度。 【全市办公市场分析】各面积段成交分析成交面积段（平方米）套数所占比例0-402484%4060-8081714%80-1005289%100-1204077%120-1401763%140-1601132%160-180841%180-200701%200-220411%220以上1543%合计6027100%数据：2009.1.1-2009.5.22全市目前主要热销的面积段主要集中在40-120平方米，其中40-80平方米区间内，作为住宅销售的南汇的周浦万达广场成交1039套，九亭的上海青年城成交677套。 【全市办公市场分析】各总价段成交分析成交总价段（万元）套数所占比例0-20420.7%20-405409.0%406%600%80-1004657.7%100-1202383.9%120-1401502.5%140-1601252.1%160-1801011.7%180-200951.6%200-2201031.7%220-240731.2%240-260520.9%260-280550.9%280-300340.6%300-320420.7%320-340340.6%340-360170.3%360-380300.5%380-400210.3%400-420310.5%420-440170.3%440以上1121.9%合计6027100%数据：2009.1.1-2009.5.22除去20-80万元区间内周浦万达广场与上海青年城的成交套数，纯办公产品依然占全市较大的比重，全市另外一个主要成交区间集中在80-120万元。 市场部观点从全市范围来看，出售型办公楼市场呈现出两个特点：?40-80平方小户型的小户型是市场销售的绝对主力，占交易量的70%；?40-80万的低总价占据市场交易量的60.5％?根据对主力销售区域的分析，主要是九亭、周浦等城市边缘区域。从这些数据分析本项目A区上半部分的功能定位，除了面积区间可达性、无论是区域、总价都不符合上述热销产品的市场特征。该方案提供数据及观点仅供公司内部参考 2009年4月-2009年5月全市办公产品区域成交面积表区域4月成交面积（㎡）5月成交面积(㎡)同比增长（%）环比增长（%）宝山733011716109.7859.84长宁9041500-19.5165.92崇明////奉贤78794965105.69-36.98虹口93706198335.52-33.86黄66.19-96.64嘉定61141324293.32116.59金山1123///静安3141838-89.55-73.33卢湾////闵33.7743.64南汇17423322561326.6385.14浦东4328819576-15.32-