上海房地产市场09年第一季度总结报告.docx

上海房地产第一季度总结报告 2009 年 4 月 2 目录 一、市场动态 4 二、一级市场 8 1、挂牌土地分析 8 2、成交土地分析 9 三、二级市场分析 10 1、整体市场供求动态分析 10 2、整体市场市场均价动态分析 11 3、各环线成交、均价动态分析 12 4、各物业供求均价动态分析 14 四、三级市场 19 五、09 年第二季度预测 20 一、市场动态 居住证满 7 年可转户口 市政府发布《持有〈市居住证〉人员申办本市常住户口试行办法》的通知，符合条件的来沪创业、就业人员均可通过申请以获得户籍。 按照规定，符合以下条件者可以申办本市常住户口： （一）持有《市居住证》满 7 年； （二）持证期间按规定参加本市城镇社会保险满7 年； （三）持证期间依法在本市缴纳所得税； （四）在本市被聘任为中级及以上专业技术职务或者具有技师（国家二级以上职业书）以上职业资格，且专业及工种对应； （五）无违反国家及本市计划生育政策规定行为、治安管理处罚以上犯罪记录及其他方面的不良行为记录。 《办法》同时规定，持证人员符合下列条件之一的，可以优先申办本市常住户口： （一）在本市作出重大贡献并获得相应奖励，或在本市被评聘为高级专业技术职务或高级技师 （国家一级职业书）且专业、工种与所聘岗位相符的，可不受持证及参保年限的限制； （二）在本市远郊地区的教育、卫生等岗位工作满5 年的，持证及参保年限可缩短至5 年； （三）最近连续 3 年在本市缴纳城镇社会保险基数高于本市上年度职工平均工资 2 倍以上的，或者最近连续 3 年计税薪酬收入高于上年同行业中级技术、技能或管理岗位年均薪酬收入水平的，技术管理和关键岗位人员可不受专业技术职务或职业资格等级的限制； （四）按个人在本市直接投资（或投资份额）计算，最近连续三个纳税年度累计缴纳总额及每年最低缴纳额达到本市规定标准的，或者连续 3 年聘用本市员工人数达到规定标准的， 相关投资和创业人才可不受专业技术职务或职业资格等级的限制。 合富观点：新户口政策的推出，将为引进人才和技术，促进经济进一步发展，从容看没有没有直接针对楼市的字眼，对于楼市的影响不大。 ? 用地建设项目审批程序将“瘦身” 浦东新区政府部门 23 日宣布，浦东将“试水”进行招、拍、挂(指招标、拍卖或挂牌等方式)用地建设项目审批的改革，审批的程序、时间将做“减法”，政府的行政效能则做“加法”。该审批改革将于今年 3 月 1 日在浦东首度实施， 并有望在其他区县相继推广。 该项改革主要是针对招、拍、挂用地建设，即国家相关规定的商业、旅游、金融、服务、娱乐、商品房等六类经营性用地及工业用地。此举不仅有望大大缩短相关建设项目的落地时间，方便其尽早启动和建设，还将使政府职能从行政审批向提供服务、监督管理等转变。 ? 房地产规划已提交发改委 拟取消二套房限制 房地产业长期规划已由住房和城乡建设部提交给国家发改委，正接受发改委审议。其容涵盖消化存货、拓宽投融资渠道、积极推进市场结构调整等方面， 其中提出取消“二套房”限制政策等建议。 合富观点：“二套房”政策实施以来，一定程度上限制了商品房改善型、投资型客户需求，若该政策取消，将释放一部分刚性需求，给低迷房地产市场注入一定暖意 ? 沪抢购再起 五成楼盘提价 统计数据显示，今年 1 月至 3 月 18 日，持续成交的 251 个公寓项目中， 2 月售价环比上涨有 123 个，占近五成，而 3 月前 18 天成交价相比 2 月上涨的项目有 131 个。与此同时，3 月 9 日至 15 日推出的 18 个楼盘中，只有两家开发商的推盘量在 3 万平方米以上，有 12 批房源总建筑面积仅在 0.64 万平方 米至 1.9 万平方米之间，远低于市“每批次预售面积不得少于 3 万平方米”的规定。 合富观点：目前的热销存在人为因素，开发商把 2007 年政府出台每批次不得少于 3 万平方米的规定抛之脑后，通过多积累客源少放房源的“少量多批”方式炒作热销，吊起了消费者的购买胃口。 建设国际金融中心和国际航运中心意见获批 3 月 25 日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，审议并原则通过关于推进加快发展现代服务业和先进制造业、建设国际金融中心和国际航运中心的意见。 到 2020 年，将基本建成与我国经济实力和人民币国际地位相适应的国际金融中心、具有全球航运资源配置能力的国际航运中心。 主要任务是：一是建设比较发达的多功能、多层次金融市场体系。加强金融机构和业务体系建设，稳步推进金融服务业对外开放。完善金融服务设施和布局规划，提升金融服务水平。健全金融法制，加强金融监管，维护金融稳定和安全。 其二，优化现代航运集疏运体系，实现多种运输方式一体化发展。整合长三角港口资源，完善航运服务布局。探索建立国际航运发展综合试验区