民法典解读--合同编--一物数卖的履行顺序、商品房买受人保护.pdfVIP

一 物 数 卖 的 履 行 顺 序 《买卖合同解释》 9、10 （一）普通动产一物数卖 先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持； 均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的， 人民法院应予支持； 均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标 的物等合同义务的，人民法院应予支持。（《买卖合同解释》 9） 如何防止倒签合同？ （二）特殊动产一物数卖 先行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院 应予支持； 均未受领交付，先行办理所有权转移登记手续的买受人请求出卖人履行交付标的物等义务 的，人民法院应予支持； 均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履 行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持； 出卖人将标的物交付给买受人之一，又为其他买受人办理所有权转移登记，已受领交付的 买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的，人民法院应予支持。（《买卖合同解释》10） 未考虑付款 （三）不动产一物数卖 一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、 买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。对买卖合同的成立时间，应综合主 管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。（《八民纪要》15） 商 品 房 买 受 人 保 护 （一）与建筑商优先权的关系 买受人的优先保护顺位？ 支付了大部分款项的消费者工程价款优先受偿权抵押权普通债权人 《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》：一、建筑工程的承包 人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分 款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。 （二）能否对抗查封？ 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条： 被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者 全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣 押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三 人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 （三）能否对抗强制执行？ ＊ 《 最 高 人 民 法 院 关 于 人 民 法 院 办 理 执 行 异 议 和 复 议 案 件 若 干 问 题 的 规 定 》 （ 2015年 5月 5日）第 28条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提 出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民 法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《九民纪要》127：实践中，对于该规定的前3个条件，理解并无分歧。对于其 中的第4个条件，理解不一致。一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登 记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条 件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符 合该条件。 ＊《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第 29条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出 异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 《九民纪要》125对于“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的 房屋”如何理解，审判实践中掌握的标准不一。“买受人名下无其他用于居住的房 屋”，可以理解为在案涉房屋同一设