333--2019.08招商蛇口2019年华东区含江南区域常规住宅类项目设计战略采购-方大190页.docx

总图方案 01 项目研究 设计策略 规划方案 总图篇 方案分析 招商蛇口华东区域常规住宅类项目建筑概念方案设计战略招标 项目研究 总结分析 所具备的优势 要克服的问题 1.周边区域环境优美，景观资源丰富，宜居 1.南北方向之间不够贯通 2.周边道路完善通达，地块可达性高 2.周边多为工业厂区，如何提升片区城市形象 3.基地方正，土地利用率高 3.如何在产品中寻求差异化，提升产品力 4.周边教育资源丰富，豪宅片区，潜力巨大 招商蛇口华东区域常规住宅类项目建筑概念及方案设计 项目研究 设计思考 第一个思考：如何实现项目货值最优化，同时实现快速去化 货值与去化率的平衡 面对不同需求人群定制不同面积段户型，选择了别墅和高层两种产品并保持他们之间的 相对独立性，在面对不同客群时间定制不同的活动空间。 第二个思考：如何传递社区价值，营造社区场景 传承文脉、体验感、生活化 通过对社区的打造，联系住宅、景观与人，传递设计能量，体现社区价值 第三个思考：如何在竞争中保持独特性 产品的创新性、产品竞争力、独特的花园景观、独立性 在竞争越发激烈的当下，保持研发的热度，将建筑、产品、景观以及定制化的个性空间布局 融合在一起 招商蛇口华东区域常规住宅类项目建筑概念及方案设计 项目研究 设计思考 所以我们需要的是—— ·具有体验感/氛围感的社区空间 ·具有创新力的溢价产品/具有面宽优势竞争产品 ·最优化土地价值的以及满足报批要求的多元化业态布局 招商蛇口华东区域常规住宅类项目建筑概念及方案设计 设计策略 强排测算 07A-01a地块方案（西地块） 方案1 方案2 方案3 27F高层+5F叠加 全18F高层 27F高层+18F高层+5F叠加+3F合院 自持住宅：12268㎡ 自持住宅：12268㎡ 自持住宅：12268㎡ 保障房：4090㎡ 保障房：4090㎡ 保障房：4090㎡ 商品房高层：46305㎡ 18.522亿元 商品房高层：64804㎡ 25.922亿元 商品房高层：46944㎡ 18.931亿元 商品房叠加：18499㎡ 9.46亿元 总货值：25.922亿元 商品房叠加：16882㎡ 8.636亿元 总货值：27.980亿元 商品房合院：1128㎡ 0.620亿元 优点：1.布置创新叠加产品，溢价高 2.货值最大化 缺点：1.缺少组团景观空间 2.27F+5F，高差较大，增加报批难度 优点：1.景观最优化，中央大花园 2.全18F大面宽户型，产品最优化 3.去化速度最优 缺点：1.货值一般 2.缺少天际线的变化 总货值：28.034亿元 优点：1.理论货值较高 2.布置创新叠加产品，溢价高 3. 建筑高度由过度，天际线舒缓 招商蛇口华东区域常规住宅类项目建筑概念及方案设计 设计策略 强排测算 07A-01b地块方案（东地块） 方案1 方案2 方案3 27F高层+5F叠加+3F合院 27F高层+18F高层+5F叠加+3F合院 27F高层+18F高层+5F叠加+3F合院 保障房：6701㎡ 保障房：6701㎡ 保障房：6701㎡ 商品房高层：67728㎡ 27.091亿元 商品房高层：79024㎡ 31.61亿元 商品房高层：70659㎡ 28.264亿元 商品房叠加：53132㎡ 27.193亿元 商品房叠加：41002㎡ 20.976亿元 商品房叠加：50423㎡ 25.793亿元 商品房合院：2502㎡ 1.376亿元 商品房合院：3336㎡ 1.835亿元 商品房合院：2380㎡ 1.309亿元 总货值：55.650亿元 总货值：54.42亿元 总货值：55.366亿元 优点：1.布置创新叠加产品，溢价高 2.货值较大 缺点：1.27F+5F+3F，高差较大， 增加报批难度 优点：1.布置创新叠加产品，溢价高 2.高层景观视野最优化 3.建筑高度有过度，天际线舒缓 缺点：1.L型高层布局，高低层分布不明确 2.货值相对较低 优点：1.货值较高 2.高层组团大花园 3.南北布置，高低层分布明确 4.布置创新叠加产品，溢价高 5.建筑高度有过度，天际线舒缓 招商蛇口华东区域常规住宅类项目建筑概念及方案设计 设计策略 强排测算 推荐规划方案 27F+18F+5F叠加+3F合院 高层成组团布局，中央大花园 高低区分区明确，对叠加区域干扰较小 考虑城市天际线，避免极高极低 商品房高层：117603㎡ 47.195亿元 商品房叠加：67305㎡ 34.429亿元 商品房合院：3508㎡ 1.929亿元 总货值：83.553 亿元 招商蛇口华东区域常规住宅类项目建筑概念及方案设计 规划方案 方案鸟瞰图 规划方案 方案总平面 规划方案 经济技术指标 07A-01a地块综合经济指标一览表 07A-01b地块综合经济指标一览表 项目 单位