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人民币汇率与房价波动关联分析 —— 以日本房地产泡沫为借鉴 人民币升值对房地产影响途径 人民币升值 本币升值， 流动性增加 通货膨胀 进口商品价 格下降 外资流入 流动性效应 财富效应 预期效应 影响供需 成本降低 影响供需 影响供需 房价变动 新开放经济宏观经济学认为资本市场和外汇市场是具有互动关系的 系统，外部冲击会通过外汇市场的传导引发资产价格的变动。 一、日本房地产泡沫研究分析 日本房地产泡沫发生时的背景 一、城市化进程接近尾声 日本城市化总体进程沿 S 型曲线上升。 1947 年到 1965 年， 仅仅 18 年的时间， 日本城市化率由 33.1% 提高到 68.1% ，到 1985 年，日本 的城市化已经达到 76.7% ，日本的城市化已经接近尾声。 日本城市化进程 日本房地产泡沫发生的背景 二、经济面的变化 a 、经济由“高速增长”转为““稳定增 长” 日本经历房地产泡沫之前，一直保持较高增速。 1950 至 70 年经济起 飞阶段，年均增速超过 10% ，在 70-80 年代经济增速高达 7% ， 80 年 代中后期，日本经济却如同吹起的肥皂泡，表象极度繁荣。 第一次转型（技术引进和投资 拉动），实现战后经济腾飞 第二次转型（外需、内需 拉动），实现持续高增长