关于安粮中央花园项目开盘时机的思考.docx

公司内部档案编码：[OPPTR-OPPT28-OPPTL98-OPPNN08] 公司内部档案编码：[OPPTR-OPPT28-OPPTL98-OPPNN08] 关于安粮中央花园项目开盘时机的思考 鑫能地产机构 关于安粮中央花园开盘时机的思考及建议 从项目营销策划的层面来考量，若安粮中央花园开盘的时间定在6月初，我司认为过于仓促，对于整个项目的销售及价值提升没有太多益处，我司建议仍按照原计划6月底开盘。 一、开盘前铺垫工作： 1. 就“安粮地产、城市方向”产品推介活动的开展 我司提出凤山国际作为本次 “安粮地产，城市方向“产品推介活动的场地： 建议： 暂时取消原定于6月5日的开盘，开盘日期调整为6月26日或7月3日； 推进现场销售中心和现场广场的建设； 6月12日举行此次产品推介会，掀起一个小的高潮，为月底开盘做好铺垫。 2. 就“县医院、实验小学”的搬迁政策文件的发散 按政府的规划，县医院、实验小学将搬迁至本项目旁边，为本项目的配套设施，但是目前社会对于县医院、实验小学不搬迁有一定的谣言，如果能促使政府以政府文件的类型出一份红头文件，对于本项目所在区域和本项目的前景有疑惑的一部分人群增加信心，结合当前实际情况 建议： 1、尽快启动学校意向进驻的联络工作； 2、促使政府以红头文件的形式下发文件确定县医院、实验小学 的搬迁。 二、几点问题 1. 就项目县城内接待中心接待能力的担心 目前已经售卡1500张，我们一再担心，目前县城内接待中心，不具备展示开发商实力和项目整体形象的条件，更不具备开盘销售接待条件，若强行开盘，一定会对项目产生负面影响。与本案宣传推广所描述的萧县高档楼盘、萧县第一大盘相抵触。 建议： 按照既定计划，现场售楼部、售楼部门口广场建造好后开盘，对于展示安粮品牌、安粮实力奠定良好的基础。 2. 就此次开盘产品、数量及客户流失问题的担心 此次开盘3#、4#、8#、10#、12#、14#、16#共计7栋102套，面积及户型分布如下： B2户型：约平方米 22套 C-2′（C-2-1）户型：约平方米 12套 D1户型：约平方米 24套 D5户型：约平方米 12套 G-5-2户型：约、平方米 8套 F2户型：平方米 12套 F1户型：平方米 12套 户型超过110平方米的总计80套，占总数量的% 户型超过120平方米的总计68套，占总数量的% 从以上数据可以看出来：此次推出的没有小户型，只有少量的中等户型，大户型占三分之二以上，按照此次面积配比推出会造成以下弊病： 1、总推出数量不够，1500张卡对应102套房子，依据萧县独有的地方人文特色，如果大量客户未在第一次开盘选到合适房源，加之价格方面的预期，客户未能理性分析的情况下，会产生负面的口播效应 ，不利于后期开盘。、 2、大面积户型占大多数，没有小面积户型的推出，从客户需求角度来讲产生客户需求的断档，丧失小户型需求群体。 3、大面积户型总价高、去化慢是房产市场存在的通病，此次推出的几乎都是大户型，对于销售和回款方面存在一定的压力。 4、非普通住宅推出量大，不易去化，于首次开盘达到快速去化，提升项目实力及形象的目的有违背。 建议：如果能到月底配合小户型推出，推案量四五万平方米，不但能够适时的把握客户群体，而且对于提升安粮品牌和形象都有促进作用。 三、总 概 就项目全盘运作的战略高度看开盘 本项目若月初开盘，可以实现短期资金的回笼，解决部分资金 压力，但是就目前销售接待条件的缺乏和各种情况的综合考虑 ，从整个13万方体量的战略角度来考量，不利于项目良性开发 。因此我司强烈建议，将开盘时间推迟至6月底开盘，期间， 完善项目自身规划、学区配套以及销售中心的建设工作。 上海鑫能公司 安粮·中央花园销售部 20