一个卖不动的三线项目,建筑方案这样优化可多赚8千万.docx

个卖不动的三线项目，建筑方案这样优化可多赚 8 千万 个位于安徽蚌埠的房地产项目，一期已经建成，但由 于开发公司缺乏经验，当地设计院水平一般，导致设计存在 很多问题，严重影响销售。虽然项目来访量不少，成交却非 常低。在开发项目二期过程中，开发商对设计提出了更高要 求，并对建筑方案进行了优化，在建筑方案优化设计后，预 估约可以创造 8000 万元的价值。这个项目位于冬冷夏热地 区，是典型的商住项目，户型种类比较齐全，包含了别墅、 小高层、高层、大平层等产品，具有很大的代表性。下面 起来看看建筑师如何在规划、地库、商业、户型四大方面进 行综合优化。 1 总图优化 总图定位具有极高附加值与技术创意含量，往往关系着项目 成败。总图优化一定要谨记的几个要点是：用地价值分析， 项目资源利用最大化（朝向、景观、间距、商业界面、容积 率等），规划价值比较，盈利分析，规划与车库和商业的结 合设计，竖向与土方平衡等。 先来看项目的总体情况 项目临近滨湖公园，整个西面有很大面积的湖景资源。项目 南面为一期，已建成，优化设计范围为二期。二期总计容建 筑面积为 23.4 万平方米，其中，商业 0.9 万平方米，别墅 60 套，共 1.5 万平方米，住宅 1618 套，21 万平方米。总停车 位 3511 个。 区域位置项目鸟瞰效果图项目的产品类型还是 比较多的，销售价格差距也不大，独栋别墅售价1.5万元/山2、 双拼别墅1.2万元/m、四联别墅1万元/m、一梯二湖景小高 层7000元/讥梯三双拼高层 5000元/ 层7000元/讥 梯湖景二高层 7000元/m2、一梯二湖景大平层高层 7000元/m,商业：沿街 1.2万元m、内街 1万元/ m、二层 7000兀/rfo 原完整总图原一期总图 从原总图可以看出， 整个规划问题不少： （1）户型面宽过小， 且日照宽余，可加大面宽，提升品质。 （2） 二期别墅全部为 四联，产品较单一，其间现有距存在设置部分双拼的空间。 （3）商业较分散，可以尽量多连接。 （4）地面车位没用足， 损失巨大。优化总图户型分布图 优化总图日照分析（户型加大面宽后满足大寒日 2 小时以上 日照）高层部分优化前后总图叠加 可以怎么做优化呢？建筑师做了 4 方面的处理，效果相对还 是比较明显的。（1）户型加大面宽，普遍加多一朝南开间（北 方地区南面房间数量很重要） ，如每套多卖 1 万元，则价值 1618万元。（2）增加16套双拼别墅，如每平方米 0.2万元， 则价值250*16*0.2=800万元。（3）商业更加连续，增加了少 量内街商业（较有把握的销售）和路口小集中商业（小超市 等），保守估计增加价值 2200*0.4=880万元。（4）地面车位用足 10%的比例，比原来增加约 100 个车位，如每个地下车 位造价 8万元，则节约造价 800 万元。 预计总价值可达到 4098 万元。 地下室部分在建安成本中占比巨大，般范围为： 地下室部分在建安成本中占比巨大， 般范围为： 17%~31% 。 因此，应尽可能减少不可售面积（地下室面积） ，同时，平 面功能与流线要合理化，控制车均面积、层高、设备及其运 面功能与流线要合理化，控制车均面积、 层高、设备及其运 营费用等。 原地库局部平面 原来的地库主要存在 4 方面的问题：1）停车车位数量没有控制到最小值，非标准车位没有用足。 原来的地库主要存在 4 方面的问题： 1）停车车位数量没有 控制到最小值，非标准车位没有用足。 2）地库与规划欠缺 紧密结合设计，楼栋之间存在一定浪费。 3）柱网尺寸不够 精确，车位存在空间浪费。 （ 4）部分设备用房影响停车，没 有极力做到双面垂直停车。 优化后局部平面图 优化后完整平面这个项目地库优化幅度相对于其他项目算 是较小，主要优化了以下几个地方：1）把地下停车位计算到最小值： 是较小，主要优化了以下几个地方： 1）把地下停车位计 算到最小值： 精细计算必配停车数 （按照最有利的方式计算， 小户型折扣等） 、地面车位最大化、非标准车位用足。 地库与规划进行了结合设计，使其楼栋之间恰好完全利用。 3）精细化柱网尺寸，避免空间浪费。 （ 4）合理化流线与 布置，做到双面垂直停车。 （ 5）人防面积精确计算与设置。 最后核算，车均面积减少了约 2 平方米，价值 820*2*0.25=410 万元。 3 商 业 商业部分优化的总的原则是： 沿街价值最大化， 流线合理化， 公摊面积最小化，赠送和附加值最大化等。部分商业平面 公摊面积最小化，赠送和附加值最大化等。 部分商业平面 剖面示意图 商业部分的优化聚焦在附加值上，比如（ 1）商业通过架空 层、院、 -1 层等在平面上赠送约 2000 平方米，估算价值： 2000*0.6=1200 万元。（ 2）商