全业态公寓楼营销策划结案报告.docxVIP

（（项目结案总结报告 本报告是严格保密的。 报告结构 A 项目整体概况 B 项目分析 C 策略回顾及调整 D 经验与教训 E 合作团队 本报告是严格保密的。 A 项目整体概况 地块情况 规划设计 户型分布及比例 况 B 项目分析 C 策略回顾及调整 D 经验与教训 E合作团队 本报告是严格保密的。 A 项目整体概况 8 地块情况 u关键词 u众所周知的“烂尾楼” u紫荆商圈：茂业百货旁 u老城区，配套极其完善 u香洲总站物业 老城区（老社 区为主） 老城区（老社区 为主） 阳光地带 （楼盘） 本项目 珠海长途 汽车总站 茂业百 货 深圳发 展银行 大厦 老城区（老社区 为主） 本报告是严格保密的。 A 项目整体概况 8 规划设计 老香洲繁华百年，精装公寓独此一座 ——世联在珠海代理的首个公寓楼盘； ——珠海著名发展商中珠地产力作； ——具备核心地段和极具吸引的产品特征； ——精装30- 55㎡纯公寓项目； 项目位置：珠海市香洲区紫荆路·茂业百货北侧 总占地面积：7470.78㎡ 总建筑面积：39249.60㎡ 可售住宅面积：23416.72㎡ 容积率：4.81 建筑密度：38.7% 总户数：509户（3-16层部分） 主力户型面积区间：30-55㎡ 入 年12月30日 本报告是严格保密的。 复式/太空舱产品诞生 A 项目整体概况 8户型分布及比例 4.5米——复式LOFT 3.6米——太空舱 烂尾楼户型该怎么改造？ 突破点——层高4.5米/3.6米 案例参考——葵花公寓 复式产品图片 太空舱产品图片 本报告是严格保密的。 A 项目整体概况 8户型分布及比例 产品分类统计 楼体户型结构复杂，制定产品分类标准，三方分别爬楼确定产品分布情况； 形成电子文件，最终多方确认，达成对产品分类的统一意见。 本报告是严格保密的。 A 项目整体概况 8户型分布及比例 房号 建筑面积 房型 套数 所占比例 01-06 48.22-55.4 一房一厅 84 17% 07-18 28.82-41.10 单身公寓 154 30% 19-25 40.10-58.39 一房一厅 98 19% 26-39 33.91-61.36 单身公寓 153 30% 14/36 67.7-76.76 两房一厅 20 4% Ø楼层：3-16楼 Ø主力户型：28.82-48.05㎡单身公寓， 占约60%。 19-25 Ø户均面积：46.4㎡ 26-37 按产品类型统计 产品类型 套数 比例 复式公寓 66套 13% 01-06 07-18 太空舱公寓 平层公寓 218套 225套 43% 44% 本报告是严格保密的。 合计 509套 100% B 项目分析 入市背景 开发商目标沟通 项目面临问题 况 B 项目分析 C 策略回顾及调整 D 经验与教训 E合作团队 本报告是严格保密的。 B 项目分析 8入市背景 项目重新入市时，珠海市场已出现价格稍微下降，成交量急剧 下降趋势。 珠海市商品住房交易价格（元/平米） 珠海市商品住房交易面积（平方米） 10000 450000 421409 9000 8798 8932 400000 8000 7000 6000 5000 7713 6879 7161 7639 6384 8061 5935 7324 5105 8040 6678 6650 350000 300000 250000 322334 265763 243522 225024 206627 201799 4000 3000 2000 1000 0 4387 3326 3237 3276 3147 3189 3308 3026 2538 3042 3157 2506 2563 2799 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 200000 150000 100000 50000 0 121809 144321 147600 126657 129315 120242 94540 82230 86703 66410 34036 30518 47242 25632 26960 29299 25088 9329 13692 9474 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 185781 全市 香洲区 斗门区 金湾区 全市 香洲区 斗门区 金湾区 n08年7月份，珠海市商品房交易均价跌幅虽不明显，但成交面积呈现直线下滑趋势。 n08年7月份香洲区销售面积86705㎡，相当于4个本项目的住宅可销售面积，整体市场成 交面积严重萎缩。 本报告是严格保密的。 B 项目分析 8入市背景 2007年 2008年 2009年 3季 4季 1季 2季 2季 3季 岭 应750套左右 本项目推售期预计总供应量 约13万 蔚 供应130套左右 供应198套左右