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Document number：NOCG-YUNOO-BUYTT-UU986-1986UT Document number：NOCG-YUNOO-BUYTT-UU986-1986UT 购物中心预算及楼层租金分解说明 购物中心预算及楼层租金分解说明 1、设置商业公司架构，确定全体工作人数。 架构： 招商部、营运部、物业部、工程部、 财务部、行政人事部、电脑部、企划部 2、促各相关部门开展市场调研： 招商/营运：招管理模式及费用、竟争对手的各楼层租金水平。 行政：行政管理模式及费用标准 财务：管理模式及费用标准 IT：管理模式及费用标准 企划：管理模式及费用、广告计划标准 物管/工程：管理模式及费用标准 人事/行政：管理模式及费用标准 3、所有调研数据进行汇总，以部门为单位制定各项成本费用预算。 ⑴固定成本； ⑵变动成本； ⑶各种税费； ⑷资产折旧； ⑸其它不可预见的费用等； ⑹各项成本中需考虑商业几项比较大的费用： A、掉铺率20%-30%：新商场首年开业率一般约为70%-80%； B、3个月免租期：一般主力店免租期为6个月，次主力店及品牌商3个月； C、市场推广费8%：一般新开业商场因知名度不高，第一年需要加大宣传，第一年推广费比较高一些，设8%，第2年略低，设6%，第3年次之，设3%。随着知名度扩大和业绩稳定，第4-5年推广费预算可不做或少做，项目成熟以后推广费用不但无支出而且还可以增加带来收入。 一般以年度租金收入为基准（公式为：年度推广费=年度租金收入×8%），推广费总额分解到该年度季、月、周。（1、可以根据淡旺季节来分。2、也可以按使用节奏不同分解，如开业时集中使用推广费、开业后一段时间需持续广告投放需费用）。 D、工程改造分摊：重大机电设备调整、工程改造（参考不同的折旧分摊期）。 E、前期开办费公摊 4、年度总收入测算（均须分摊到楼层租金中去）。 年度总收入=年租金收入（项目总投资×%，一般为8%-12%） +固定成本（如：人力、行政、财务、物管、资产折旧等） +变动成本（如：营运、招商、市场推广费8%） +各种税费(如所得税、房产税、租赁税等) +资产折旧（如：工程改造分摊费） +年度掉铺率20%-30%，公式为：年租金收入×（1+20%) +3个月免租期，公式为：（年租金收入/12）×3 +前期开办分摊费等 +其它费用等 -已出租费（如果有已经出租的物业） 5、设定楼层租金系数，测算楼层租金占百分比 说明： 1楼要承担年度任务总费用的50%左右， 2楼租金为一楼的50%左右， 3楼租金二楼的50%左右， 4楼租金为三楼的50%，五楼租金约为四楼的50%以此类推。 B1楼为五楼租金的50%。 例：设总系数为1 6、每个楼层的月租金总额 公式为： 1楼月租金总额=（年度费用总额×1F所占百分比）/12 2楼月租金总额=（年度费用总额×2F所占百分比）/12 3楼月租金总额=（年度费用总额×3F所占百分比）/12 4楼月租金总额=（年度费用总额×4F所占百分比）/12 5楼月租金总额=（年度费用总额×5F所占百分比）/12 B1楼月租金总额=（年度费用总额×B1所占百分比）/12 7、每F每月/元/㎡ 套内/楼层总建筑面积=套内/楼层建筑总面积-已出租面积/已出售面积 公式为：每F每月/元/㎡ =1楼月租金总额/楼层面积 =2楼月租金总额/楼层面积 =3楼月租金总额/楼层面积 =4楼月租金总额/楼层面积 =5楼月租金总额/楼层面积 =B1楼月租金总额/楼层面积 8、优劣商铺的单价制定： 在平面图上根据楼层中的区位，人流量标出商铺的优劣（以ABCD区分），据优/劣程度拟定出某个楼层商铺租金单价高或低（计算优/劣铺单价可参考楼层系数的分解方法进行计算），但各类别铺位租金之和等于本楼层预算总额。如下表： 9、然后与市场调研租金水平进行对比，并判断项目租金针对本市场情况是否合理 本地或目标市场的商家是否可以承租该租金水平租金高了容易导致招商失败，租金低了开发商遭受损失。 10、调整预算，预算一般来讲不宜过高，接近市场水平即为合理，以可实现为最佳： ⑴增加或减少第3条中成本细项费用。 ⑵直接对楼层租金单价或总价进行调高或降低收入费用， A、根据市场平均租金水平或商家承租能力。 B、根据市零售市场的销售淡、旺季分别开来制定差异化月度总租金（一般来说3月-7月份为市场淡季，8月-2月为旺季）。 ⑶降低成本费用 ⑷增加收入来源 ⑸增加营业外收入