长春亚泰桃花苑项目规划运作报告.docxVIP

目 录 第一部分：朝阳镇城区概况 --------------------------------------------------------------------- 4 页（略） 1、地理位置 2、人文环境 3、交通条件 4、基础设施（水、电、气、通讯等） 5、旅游资源 6、城区功能 第二部分：区域经济消费调研 ------------------------------------------------------------------- 9 页（略） 第三部分：项目概况及分析 --------------------------------------------------------------------- 17 页 1、项目概况（略） 2 、项目分析 3 、项目 SWOT分析 4 、项目 WT策略 第四部分：项目定位 --------------------------------------------------------------------------- 22 页 1、市场定位 2 、项目功能定位 3 、项目功能设置及物业服务概要 4 、小结 第五部分：项目营销推广策略 ------------------------------------------------------------- 39 页 1、总体策略 2 、营销阶段划分 备注事项 ------------------------------------------------------------- 39 页 以下“本案”、“本项目”、“楼盘”各名词均指代此商业项目 第三部分 项目概况及分析 精品 word，欢迎共阅 一、项目分析： （1）商业片区分布 从当地商业分布来看，还处于传统商业阶段，门面及大型卖场主要集中在以凯旋路为中心辐射的 2 条街道以内，凯旋路附近基本是目前 车流量、人流量最大的商业街路，因为此处几条商业街路依托于较大的人流量，所以主要以大中型卖场、服装专卖店、鞋帽、超市为主。 餐饮休闲娱乐业区域的分散为我们创造了良好条件，尤以西十四街的餐饮娱乐项目起到了引导人流、车流到达本案的作用。利用此优势充分发挥起引导作用（此引导以人们的第一视角为主） 。 （2）城市增容对社区消费的影响 社区消费中心，不仅要服务于本区居民，同时也要服务于外来的居民，形成了以功能划分的社区，所以其规模有日益扩大的趋势。随着城市化进程的日益前进，城市人口必将越来越密集，因此社区人口也有呈现增多的这样一种趋势，所以社区商业也就有日益繁荣的趋势，社区消费中心也有日益向中心商业靠拢的这样一种趋势。 二、项目 SWOT分析 （一）优势（ S）： 1、本案位于爱民路与正大街之间，地理位置适宜居住并有较大增值前景； 2、距火车站、汽车客运站较近，交通和物流便捷； 精品 word，欢迎共阅 3、商业街贯穿，集各种功能、设施于一体，大大方便本案及周边社区人们； 4、项目中部开通“辅干线” ：爱民路直通正大街，使得本案达到四通八达之势； 5、项目总体面积相对当地较大、容易形成商业氛围； 6、项目临街门面相对独立，业态选择面大； 7、商业街正门及外立面设计美观，有效提升了物业档次； 8、商业街中心广场及合理的绿化使得本案在当地取得独一无二的地位，为项目的定位提高了层次； 9、开发商在当地的知名度很高，有效的提高了项目档次和招商的品牌支持。 （二）劣势（ W） 1、地处当地“半核心”位置，区域优势尚需引导才会明显。 2、原有观念上缺乏商业氛围，增加了培育时间； 3、该区域为新开发社区，周边范围内配套设施相对城镇中心尚不完善； 4、附近住宅区域无档次，部分环境相对比较凌乱，需时间有待开发； 5、售楼处选址离项目现场的距离较远。 精品 word，欢迎共阅 （三）机会（ O） 1、发挥交通优势，突出便捷交通给人流、物流运输带来的可靠性，此为新商业区的开发奠定了基础； 2、目前周边竞争项目较少，突出本项目在该区域的稀缺性，真正打造出“独一无二” ； 3、可开发性强，周边地区的开发会给本项目带来新的契机； 4、此类商业的项目少，近年之内很少有同类同档次项目推出。 （四）危胁（ T） 1、周边项目的开发，直接影响着本案商业街区的定位问题； 2、周边项目的开发，对项目的招商、销售有一定的压力； 3、目前本区域商业经济较不可观，往往人们看不到就不会去想，这样容易影响客户投资信心。 三、项目 WT策略 弱化劣势，规避威胁 1）增设售楼中心（距西十四街相对较近） ，利用西十四街人流优势，亦能达到引导商业观念的作用，借此来宣传项目； 2）定位 1：功能、设施、管理完善的全方位服务型社区商业街； 精品 word，欢迎共阅 3）定位 2：以“最”字为准则（具体见下