未来20年房地产行业发展的六大趋势(精).pdf

未来 20 年房地产行业发展的六大趋势 中国房地产业起步于上世纪 90 年代初 ,至今已有 25 年的历史了。作为业内人 士 ,我几乎目睹和参与了这一行业发展的全过程 ,对其发展的大脉络有些观察和思考 , 现予阶段性总结并呈上 ,以期与大家分享。 在 25 年的长期发展之后 ,中国的房地产业从起步、摸索、动荡、调整的过程中 逐步趋于理性和成熟。这一过程又一次印证了发达国家已经总结出的一条规律 —— 当一个国家的人均 GDP 达到 800~1000美元时 ,房地产业开始起步 ;达到 3000 美元时 , 行业发展开始加速 ;达到 7000 美元左右时 ,行业进入稳定增长期 ;达到 12000~13000 美元时 ,行业发展进入饱和期。 2013 年底 ,我国的人均 GDP 已经接近 7000 美元 ,与发 达国家总结出的规律完全契合。 再过十年 ,我国人均 GDP 超过 13000美元时 ,我国的房地产市场将达到供需的饱 和点 ,行业的发展也将从顶峰开始回落。可是 ,作为近十四亿人口的大国 ,我国的城镇 化率去年为 53%,如不包括 2.5 亿非户籍人口 ,也只有 36%,离实现 70%的城镇化目标 , 还需要大约 20 年的时间。因此 ,我们有理由相信 ,作为城镇化推进的主要载体 ,我国 房地产业在未来的 15~20年内 ,仍有持续的增长空间。 当下 : 细分时代已经到来 25 年后的今天 ,中国房地产行业进入稳定增长期后 ,发展现状突出的特征就是 “细分 ”。这种细分表现在以下几个方面。 1.市场的细分。 当市场真正处于理性后 ,行业的基本属性开始发挥作用 ,商品的价值规律开始发 挥作用 ,供求关系决定商品房价格短期内升降的经济学原理、城市开发总量与总体 消费需求决定泡沫存在与否的道理 ,开始为人们所认知。 那些简单武断地预测中国房地产业何时崩盘的论断显得过于哗 众取宠 ;一些所谓的专家学者关于 “三四线城市泡沫大于一二线城市泡沫 ”的推 断也不免显得过于草率。简言之 ,当市场的 “六大主体 ”(政府、金融机构、开发商、 媒体、消费者、专家学者逐步成熟后 ,就不应该再像以往一样以 “线 ”划线 ,以点及面 , 而应该根据不同城市的人口规模、地理位置、经济总量、供求状况、资源禀赋、政 策导向、城市化水平等 ,区别判定每一个城市的市场状况。 例如 :郑州 (楼盘、武汉 (楼盘、西安 (楼盘同属二线省会城市 ,武汉和西安的人口 达到本省人口总数的 20%左右 ,而郑州因设省会仅有 60 年历史 ,全市人口仅占本省 人口总数的 8%左右。由于地处全国交通枢纽位置 ,加之中原经济区、国家航空港经 济综合实验区、高铁十字枢纽等有利因素 ,与武汉、西安相比 ,作为 1.06 亿人口的河 南省省会城市 ,郑州城市化的提升空间势必大于其他两市。 即使在目前的市场环境下 ,三四线城市的发展也不均衡 ,一些四线县级城市如神 木县等 ,因在建规模过大 ,供需严重失衡 ;但在一些城镇化快速推进的中西部人口大县 , 仍不乏 “日光盘 ”案例。因此 ,我们在判定市场状况时 ,还是应回到它的基本面上 ,按照 相关的基本指标对其做出细分和判断。 2.开发商的细分。 在经过了二十多年的发展后