三大清算第三部分征地环节.ppt

征地环节;征管中存在问题？ 征地环节在中小城市、县城、工业园区或乡镇“先上车后买票”占地开发方式和虚拟占地用地模式较普遍。其原因是多方面的，即有国有土地审批权高度集中在国家或省级国土资源部门，地方政府为招商引资开发利用土地方便，通过“虚拟企业”名义报批占地后分割给用地单位缘故，又有地方政府为搞新城镇建设将财政资金参与其中的政府行为导致征地环节不规范有关。另外部分地方政府急于招商引资出台很多超权限或不符合规定税收优惠政策，企业进入开发销售后期政府不及时兑现相关优惠政策，加之很多开发企业财务人员对征地环节相关税收政策不了解，导致税收风险非常高。;征地环节基本规定;3、出让方式取得土地使用权，其成本如何构成？ 以出让方式取得土地（即通过招拍挂取得） 土地成本＝出让金＋相关税费＋土地征用及拆迁补偿费。 4、出让方式取得土地，会计处理？ ①以现金方式实际支付各项款项时： 借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费 贷：银行存款 ②以“产权调换”方式支付拆迁补偿费的，归还房屋时： 借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费 （本地块开发，分出房屋的市场公允价） 贷：主营业务收入 应交税费-----应交增值税（销项税额） 借：主营业务成本 贷：开发产品;5、出让方式取得土地，应签何种合同，何种票据入帐？ 合同：国有土地使用权出让合同。（通过合同签订的双方主体判断合同性质） 入帐票据：国土资源部门出的土地出让金收据和相关部门收取的行政事业性收费。 6、出让土地涉及相关税种。 （一）耕地占用税 通过招拍挂方式出让取得土地一般会涉及。 （1）纳税人：占用耕地建房或从事非农业建设的单位或个人。（《耕地占用税暂行条例》国务院令第511号 第3条） 提示：房地产企业通过出让、受让方式直接占用耕地开发房产，自然成为耕地占用税纳税人。 注意： 新《耕地占用税暂行条例》（国务院令第511号）自2008年1月1日实施。 新条例实施前，外商投资房地产企业占用耕地不是耕地占用税纳税人。 新条???实施后，耕地占用税纳税人包括外商投资企业、外国企业。 ;占地税纳税人和征税对象相关文件： 1、经申请批准占用耕地的，纳税人为农用地转用审批文件中标明的建设用地人；农用地转用审批文件中未标明建设用地人的，纳税人为用地申请人。未经批准占用耕地的，纳税人为实际用地人。（财政部 总局令第49号第4条) 2、占用林地、牧草地、农田水利用地、养殖水面及渔业水域滩涂等其他农用地建房或从事非农业建设的，比照本条例规定征耕地占用税。（《耕地占用税暂行条例》第14条） 3、占用园地建房或从事非农业建设的，视同占用耕地征耕地占用税。(《耕地占用税暂行条例实施细则》第3条) 【结论】： 1、占用税的征税范围：耕地、林地、牧草地、农田水利用地、养殖水面及渔业水域滩涂、园地等。 2、占地税的纳税人：有两类，批准占地的为农用地转用审批文件中标明建设用地人或用地申请人。未批准占用耕地的，为实际用地人。;（2）耕地占地税的纳税时间： 批准占用耕地的，为纳税人收到土地管理部门办理占用农用地手续通知当天。未经批准占用耕地的，为实际占用耕地当天。（财税[2007]176号） （3）耕地占地税的税率：各地适用税额由省级政府在国家规定范围内确定。;(二)土地使用税 （1）纳税人： 城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人。(城镇土地使用税暂行条例 国务院令第483号第2条) 凡在土地使用税开征范围内使用土地的单位和个人，不论通过出让方式还是转让方式取得的土地使用权，都应依法缴土地使用税。（国税函发[1993]501号1993-3-24） （2）计税依据： 纳税人实际占用土地面积。(城镇土地使用税暂行条例 第3条);（3）土地使用税的纳税时间： ①开始缴土地使用税时间： 新征用土地 （1）征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴土地使用税； （2）征用的非耕地，自批准征用次月起缴土地使用税。（《城镇土地使用税暂行条例》第9条） 注意问题： 1、自2007年1月1日起，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订次月起缴城镇土地使用税。（财税[2006]186号） ?2、自2015年1月1日起，通过招标、拍卖、挂牌方式取得建设用地，不属新征用耕地，纳税人应按财税[2006]186号第二条规定，从合同约定交付土地时间次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，从合同签订次月起缴纳城镇土地使用税。（总局公告2014年第74号）