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43、五证 房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。其中前两个证由市规划委员会核发，《开工证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。 44、定金 定金是一种合同履行的担保，是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，其目的在于促使债务人履行债务，保证债权人的债权得以实现。 45、订金 “订金”与“定金”虽一字之差，意思却大相径庭。它通常是在购房者与发展商就房屋买卖的意向初步达成协议后，准备进一步协商签订的临时临时认购协议，通常的做法是在约定所选房号、面积、房屋单价及总价款后，约定一个期限，买方需在此期限内与卖方签署正式合同。买方支付订金即取得了在此期限内的优先购买权，在约定的时间内，卖方不得再将该房屋出售给其他人。 46、银行按揭 银行按揭的正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作为抵押，由银行先行支房款给发展商，以后购房者按月向银行分期支付本息，银行按揭的成数通常由五成到九成不等，期限由5年到20年不等，在国外还有长达30年的。银行按揭业务在国内才开始不久，不但发展非常讯速，这是因为它符合工薪阶层的支付能力，使得市场潜在需求能够迅速转化为有效需求。银行按揭是促进房地产市场活跃的最有效的手段。 47、房地产抵押 房屋抵押是一种具体的抵押方式，是指债务人或者第三人为了保证债务履行而将自己所有的房屋或享有处分权的房屋提供出来作担保，如债务人不能履行债务，则债权人有提供抵押房屋的当事人称为房屋抵押人，接受抵押房屋的原债权人称为房屋抵押权人。从法律角度分析，房屋抵押是一种担保方式，也是一种法律关系。 48、分期付款 分期付款又分免息分期付款和低息分期付款，对客户来说免息分期付款是最合心意，而且越长越好，但对发展商来说却很不利，损点利息倒是咬咬牙能挺得过来，只是那资金回笼就不知要到哪年哪月了，这是在谈市比较吸引人的销售方式。 49、一次性付款 这是在卖方市场时最为常见的销售方式，在买方市场时一般多见于那些低价位小单位的楼盘销售，通常一次性付款都有优惠，对发展商来说一次性付款是解决资金危机的灵丹妙药。 50、 《房地产预售许可证》包含哪些内容？ （一）预售许可证编号；（二）发展商名称；（三）项目名称；（四）项目坐落地点；（五）土地使用权出让合同书号、地块编号；（六）《房地产证》编号、栋数；（七）批准预售的建筑面积，其中包含的各类建筑面积和套数、间数；（八）发证机关、有效期；（九）附注内容等。 51、商品房预售需要具备哪些条件？ （一）预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；（二）按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书；（三）持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续；（四）已确定施工进度和竣工交付使用时间；（五）七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数；（六）已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户；（七）法律、法规规定的其他条件。 52、是否可以认购内部认购时期的房地产？ 房地产预售须经主管机关批准并获得《房地产预售许可证》后，才能预售。所谓内部认购，实际上是发展商逃避主管部门的管理，在取得《房地产预售许可证》前的一种非法行为，其行为不受法律保护，是无效的。因此不能认购内部认购时期的房地产。 53、什么是商品房现售？ 商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。 54、什么情况下，开发商不得刊登房地产广告？ （一）未取得商品房预售许可证的预售商品房； （二）在未依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的房屋； （三）违章建设的房屋； （四）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋； （五）权属有争议的房屋； （六）法律、法规规定禁止不得出售的其他房屋。 55、对售楼广告及资料内容有哪些具体规定？ 预售商品房广告中以参照物表示项目位置的，应以从该项目到达参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间、车程等来表示距离。项目坐落位置、示意图，应当真实、准确，比例恰当。售楼资料上明示的房屋装修标准、材料、设备、竣工交付使用时间等应当真实、准确、清楚。 56、发展商销售商品房有哪些方式？ 房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。 57、发展商不得采取哪些方式销售商品房？ 房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房； 不得采取售后包租或者