成都琴台宾馆浣花山庄地块项目定位报告.ppt

琴台宾馆浣花山庄地块项目定位报告;目录;第一部分 基础条件分析;（成都市旅游文化商业项目分布图）;二、区域文脉梳理;三、项目微观区位分析;四、地块交通分析（现状）;五、地块交通规划;六、项目控规分析;七、项目地块分析;;同类可比物业研究结果;同类物业主题研究结果;第二部分 同类项目分析; 仁智选择成都市区历史文化底蕴深厚的区域的类似文化旅游型项目，或相对比较成功，或对本项目未来可能形成威胁。调查研究其体量、业态构成、经营情况，及售价、租金情况，以期对本项目的定位起到一定参考作用。 ;锦里;空间布局：从平面布局上看，属于线性布局。呈现出步行街－广场－步行街－广场……由面（广场、戏台）把线（步行街）连接起来，同时，在街、广场、庭院等基本布局中点缀以各种点状功能性设施（如牌坊、桥、诸葛井等），以丰富整体空间的营造。从空间段落上划分，可划分为：大门－戏台，戏台－隔墙，隔墙－牌坊。 功能布局：锦里的功能布局充分满足了游客的游、购、观、吃要求。考虑人流的问题，大门－双连廊区域安排的是规模较大的餐厅、咖啡和茶坊，双连廊－锦里广场，商铺布置是“半边街”的形态，道路的一侧一楼为旅游纪念品，特色工艺品等，二楼则是客栈。道路的另一侧是院落式布局，有莲花府邸这样的酒吧，为了弥补半边街的不足，又在这一侧安排了沿街花车，进行民间工艺展示，增加了游客逗留的时间。锦里广场－隔墙，主要经营业态为时尚酒吧，如四方街等，两层楼的设计使酒吧空间向上延伸。 隔墙－牌坊，这一段路面陡然变窄，仅有两米宽，道路两侧分布了卓尚蚕丝坊，和其他民间工艺品，在牌坊处以茶坊和小吃店作为经营业态的结尾。整个功能布局分区比较明确，动静结合。根据我们的统计，餐饮约占16％（不包括小吃街），购物约占56%，休闲娱乐约占18％，其他约占10%。 ;锦里商铺开间进深尺寸;业态区位分布;营销推广活动;项目实景图;成都琴台宾馆浣花山庄地块项目定位报告;成都琴台宾馆浣花山庄地块项目定位报告;招商模式：政府委托经营管理公司进行统一招商管理，经营管理公司对入驻商家进行筛选???择性签约 建筑形式：为2－3层建筑 建筑风格：以三国精神为灵魂，以明清古建筑风貌为建筑特色 项目点评： 锦里以其独特的历史文脉、建筑风格和项目定位营造处特色商业街，吸引了大量的外地或外国游客慕名游览； 锦里跟武侯祠连为一体，是一条集中展示巴蜀民风民俗和三国蜀汉文化的民俗风情街，是西蜀历史上最古老、最具有商业气息的街道之一，早在秦汉、三国时期便闻名全国 ； 锦里依托成都武侯祠，以秦汉、三国精神为灵魂，明、清风貌作外表，川西民风、民俗作内容，扩大了三国文化的外延 ； 锦里古街浓缩了成都生活的精华：有茶楼、客栈、酒楼、酒吧、戏台、风味小吃、工艺品、土特产，充分展现了四川民风民俗的独特魅力； 古戏台定期上演川戏的经典剧目，戏台前会定期放映坝坝电影、以特色小摊的方式举行民间艺人的展演（如糖画、捏泥人、剪纸表演、皮影表演、西洋镜等）； 锦里在街区内按照中国传统节日举行具有鲜明民俗特色的主题活动。例如元宵灯会、小吃节、端午吃粽子大赛、七夕情人节主题活动、中秋亲友团聚赏月会等。;典型案例——文殊坊;项目建筑指标： 规划总占地面积403亩，一期净用地面积112.4亩，规划建筑面积8.3万平方米；二期净用地102亩，规划建筑面积17万平方米，项目总建筑面积25.3万平方米 项目停车位指标 ：规划了专门旅游大巴地下停车场，但目前仅有一个停车数量约为100辆的地下停车场。不能满足机动车停放的需求。 空间布局 采用街、院、巷的建筑空间格局。街、巷围合成院，一期工程共由5大院落，三条主街，及数十条小巷架构起来。对于一个商业项目来将，空间结构不够简练，对人流动线的规划不利。 ;文殊坊商铺开间进深尺寸;业态区位分布;营销推广活动;项目实景图;成都琴台宾馆浣花山庄地块项目定位报告;建筑形式：商业2-3层 建筑风格：清初仿古中式建筑群 招商模式：集中招符合项目业态规划商家，通过行业协会协作招商，主力店招商先行 项目未来发展方向： 打造西部顶级商务会所 四川收藏家协会 “成都庙街”将成为集旅游、购物、休闲、商务、表演、餐饮、展示、体验为一体的综合性老成都民俗文化商业街 当前租金 1F：180-190元/平米/月；2F，80-90元/平米/月；3F：60-70元/平米/月； 租期为3-5年，一个租期内基本无涨幅;项目点评 文殊坊以禅文化、民俗文化为主题，以川西街院建筑为载体，充分体现老成都人文历史精髓，其一期工程包含成都会馆和成都庙街两大部分； 成都会馆院落总占地面积为7460平方米，均为清末时期的木质建筑，通过落架整合修建进行保护后，老院落里破旧的木柱、木梁等已被修复；成都庙街与成都会馆一街之隔，同样为传统老建筑 ； 成