学习同致行郑州正商龙湖项目前期定位策划思路.pptVIP

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亮点一:退台花园 依据:置业者注重追求生活品质和生活的情趣,渴望有尊贵的感觉 。 意义:从大的社区方面给予置业者良好氛围的同时,从户型创新的方面给予置业者良好的享受,视野、景观效果比普通洋房好。 花园洋房差异点建议 项目物业发展构想 多层洋房带电梯 主仆入户分离 超大入户空中花园 超大主人卫生间 独立工人房 亮点二:洋房带电梯设计 依据一:市场当前的洋房类产品一般为5层且不带电梯;在入户门的处理上基本为单入户门,由此看该户型创新上的设计相对是市场稀缺; 依据二:置业者注重追求生活品质和生活的情趣,渴望有尊贵的感觉 。 意义:从大的社区方面给予置业者良好氛围的同时,从户型创新的方面给予置业者良好的享受,拉开和其他同类型产品的品质差距。 花园洋房差异点建议 项目物业发展构想 小高层住宅——提升项目容积率,实现利润最大化。 项目物业发展构想 小高层住宅差异点建议 依据一:目前市场中的小高层产品层高多为3米,以经济使用为主;本项目可提高层高,加大立体空间,同时配合大露台设计,实现平层大宅的居住感受。 依据二:客户需求在次居住的心理需求与普通的市区项目是有所不同的,在次更看重于自然的融合,居住品质的提升。 意义:通过产品的创新,实现与自然的融合,同时与市场的普通产品形态形成差异化,奠定项目的优势所在。 亮点:高层高,大露台,平层大宅。 项目物业发展构想 案例借鉴 龙湖好望山——产品借鉴 建筑立面借鉴 立面处理上采用“纯正”的西班牙建筑风格,造型别致,空间变化多样,错落有致。 案例借鉴 龙湖好望山——产品借鉴 景观营造借鉴 景观风格充分结合立面,一步一景,重点营造院落式景观,既淡化了地形的高差感,同时丰富了组团内部空间。 项目推广要素的一些参考 项目形象定位 营销人的意识过程,其实是一种从建立“生活方式”到贩卖“生活价值”的过程 项目形象定位 营销人的意识过程,其实是一种从建立“生活方式”到贩卖“生活价值”的过程 项目形象定位 营销人的意识过程,其实是一种从建立“生活方式”到贩卖“生活价值”的过程 开发顺序 有了以上的定位,如何做来做我们的项目开发?? 项目开发 B区 C区 A区 项目开发原则------样板带动销售(先做配套及部分景观) 首先开发中间景观带和会所等配套设施,利用样板区示范,营造景观氛围的手法,吸引客户的眼球 项目开发顺序 项目开发顺序——项目开发共分为三期,以主流产品带动现金流。 一期:主要产品为经济型别墅、多层花园洋房和公共服务性建筑,约占总开发面积的38% 二期:主要产品为经济型别墅、多层花园洋房和部分独栋别墅,约占总开发面积的34% 三期:主要产品为电梯花园洋房、小高层、部分独栋别墅和部分商业,约占总开发面积的28% 一期 二期 三期 三期 项目产品定位——户型配比 以三房为市场需求主流产品,实现项目的现金流 整项目户型配比 户型 面积段 建面配比 计算面积 建筑面积 建面汇总 套数 套数比例 二房 75-85 7% 80 26160 26160 327 15% 三房 110-120 15% 115 55200 210780 480 21% 120-130 18% 125 72000 576 26% 135-144 20% 140 83580 597 27% 四房 150-160 4% 155 13795 28845 89 4% 165-180 4% 175 15050 86 4% 五房 180-220 5% 200 17200 17200 86 4% 联排 220-260 20% 260 78540 78540 302 13% 独幢 360-400 8% 380 10560 10560 28 1% 合计 —— 100%   372085 372085 2244 100% 按照以上产品静态效益分析 一期开发浅紫色位置总共,约12万平米住宅;1.5万平米商业加会所;首先推出部分TH、联排和多层洋房除提升品质外实现现金流。 项目启动区推售节奏   面积 套数 总面积 合计 TH 180 50 9000 50000 200 50 10000 联排 180 50 9000 200 55 11000 220 50 11000 电梯洋房 125 112 14000 29950 145 110 15950 多层洋房 110 140 15400 41400 120 100 12000 140 100 14000 启动区户型配比 一期推出住宅121350平米,商业14850平米。 营销执行 项目整体营销战略 利用同致行经验平衡各业态销售把控 建立25人的销售队伍 (专业的住宅销售和商业销售) 同致行特色的销售管理体系 CS营销体系 理念营销 事件营销 品牌营销 情景营销 同致行10万客户

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