社区沿街商业及会所深化研究报告.pptVIP

社区沿街商及会所深化研究报告;社区沿街商业深化研究;社区，以人群聚集为首要特征。商业。从事商品流通的行业。 社区商业，是以一定地域居住区为载体，以区域内社区群众为主要服务对象，以便民利民为宗旨，以不断提升居民综合生活质量和提高社区归属感为目标，通过各种商业业态、商业业种和商业功能的集聚，提供日常物质生活、精神生活需要的商品和服务的属地型商业。;地域性，以居住区为载体，不具备广域性和辐射性。 目的性，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标。 多样性，集购物、休闲、娱乐、餐饮、服务多种功能于一体。;社区档次;分类二;类型; 与本案的结合分析：; 根据行业经验值，对于非商业区的普通住宅小区，其商业面积与入住人口之比不宜超过1平方米/人。按投资与自住比例2：3来计算，且不考虑非本小区人流到访，保守建议本案社区沿街商业的规模不宜超过7000平方米。;运作模式;优点;运作模式建议;优点; 纯租赁模式对业态和建筑设计的要求：; 租售结合模式的特点：; 租售结合模式对业态和建筑设计的要求：;运作模式建议; 保证社区品质，助力住宅销售 减轻资金压力，尽可能迅速地回收资金 初期培育地块商业氛围 遵循市场规律并最大化实现商铺价值;住宅销售阶段 全部持有出租或品质型业态的面积持有，其余分割出售 住宅销售完毕后 将优质商户迁入集中商业区，全部面积分割出售; 满足本社区居民便利生活消费。 要与社区基本配套服务相结合，如银行、邮局、医院等。 业态组合要丰富，以满足消费者不同层次的需求。 与会所和集中商业的业态要有所差异，避免重复。 适当作一些特色目的性业态，以便在初期培育项目人气。 不破坏居住环境，保持居住区不受打扰。; 基础配套型;; 品质提升型;; 总体业态配比：; 精品超市和大型中餐厅是本案社区商业的亮点和特色，建议集中组团放置，利用聚合效应有意识地引导、组织人流，达到引发商机、聚拢人气的目的。 主力店（精品超市、大型中餐）是各业态的龙头，具有较强的聚客能力和导向作用，建议放置在沿街商业的一端。 可考虑将餐厅（消费目的性很强）设置在超市上层。;; 投资者访谈及市场调研发现：;尽量采用框架式结构; 首层层高4-4.5米，以有利于业主或使用者在其中另隔一层； 柱网6×6——8×8并无明显剪力墙，（超市部分柱距至少8×8）柱网小于5×5的商铺很难成为购买主体； 内部间隔墙尽可能少地采用承重墙，以方便使用者使用面积的灵活性和主动性； 两层或以上的店铺要预留室内楼梯，以实现层与层之间的灵活贯通； 预留好排水管位和光纤电缆接口，以方便需要设置卫生间和需要网络服务的使用者等。; 建筑风格建议：; 商业街外立面设计原则： 1、与定位结合2、与区域环境结合 突出创新性、协调性、综合性、超前性，体现时尚、流行、经典、开放这一主题。; 商业街建筑外立面风格建议： 外观墙体颜色与住宅楼体相和谐。 整块玻璃幅度不宜过大，尽量突破单一玻璃材质感觉，建议采用符合项目特点材质隔条进行分隔。 外向型店面可以凸、凹结合、使街面立面富有变化。 店面加雨蓬，使得楼体和玻璃衔接有自然过渡。 营造温馨、轻松、典雅，舒适的商业街风格; 店招及广告位建议：; 广告位建议：; 主力店招商对社区商业的成功与否至关重要; 后期出售物业时采取各种措施最大化延续社区商业的高品质;国外成功社区的运作经验对本案的启示;租金收益预测;社区会所发展深化研究;社区会所概述;社区会所的主要特点;社区会所的重要性;案例一——名都园;;案例二——山水文园;;案例三——苹果社区;;案例四——上元;;案例五——北京奥林匹克花园;;案例六——万达（思妍丽会所）;;案例七——朝阳园;会所特色功能——“玩具图书馆” 面积170平方米，耗资50多万元，针对八岁以下儿童，提供有诱导性、启发性及教育意义的玩具。 玩具图书馆共分12个功能区：阅览室、婴儿区、装扮区、厨房区、工程师区、医药区、音乐区、微型车世界、LEGO天堂、拼图迷国、自由活动区（包括滑梯、游乐隧道等）、更衣区，各游戏区主题不同。 所有游戏设备都是从香港进口，香港的首家玩具图书馆―中央图书馆就是从社区玩具图书馆发展的。香港的社区玩具图书馆对培养社区儿童的素质起很好的效果。 聘请香港儿童玩具专家陈婉芬小姐, 曾经主持过香港新鸿基诸多物业的玩具图书馆，有丰富的运作经验。玩具图书馆提供设计、选材、培训一条龙服务，以保证玩具图书馆的高质量运作。;;会所案例研究对本案的启示;会所定位深化建议;会所定位深化建议;会所定位深化建议;会所定位深化建议;;会所定位深化建议;距小区入口较近 位于整个小区（2-A和2-C）的中间位置 两边小区的易达性相对较强;会所定位深化建议;; 会所2业态布局：;距小区入口较近 不利于2-C小区内部住户的