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2016.11.28 上海房贷新政解读及风险防范 郑重声明：严禁抄袭、违者必究！ 2016 年 11 月 28 日，上海市住房和城乡建设管理委员会，中国人民银行上 海分行，中国银行业监督管理委员会上海监管局联合发布 了《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完 善差别化住房信贷政策的通知》沪建房管联〔 2016 〕1062 号【注：本《通知》自 2016 年 11 月 29 日起施行。】，该房 贷新政的最大亮点在于：“符合下列情形之一的居民家庭申 请商业性个人住房贷款，购买普通自住房的，首付款比例 不低于 50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于 70%： 1、在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金 住房贷款记录的； 2、在本市已拥有 1 套住房的。”即上海也 认贷了。 “沪九条”已认房。上海市住房城乡建设管理委等 四部门在 2016 年 3 月 24 日发布的《上海市人民政府办公 厅转发市住房城乡建设管理委等四部门关于进一步完善本 市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展 若干意见的通知》第四条第一款规定：“对拥有 1 套住房的 居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款 购买普通自住房的，首付款比例不低于 50%；对拥有 1 套住 房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房 贷款购买非普通自住房的，首付款比例不低于 70%。”但是 “沪九条”没有认贷，即没有以是否有贷款记录作为首付比例 提高的依据。 今天，也就是 2016 年 11 月 28 日，上海市 住房和城乡建设管理委员会发布的这个《通知》开始认贷 了，即在上海市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金 住房贷款记录的，首付比例也要做相应调整：普通住房首 付不低于 50%，非普通住房首付不低于 70%。 这对于签订 了《居间协议》或《定金协议》或居间版（草签）的《房 屋买卖合同》的房屋买卖双方无疑是一个很大的打击—— 首付比例提高了。 那么，这可能会引起什么法律风险？房 屋买卖双方（尤其是买房人）应当如何防范？ 一、对于买 房人受该《通知》影响最大的是有房或者有贷款记录的买 房人，其可能会因此而不能足额支付首付款，导致不能获 得银行贷款，最终导致因为不能按约付款而违约。根据上 海市二手房交易的惯例，买房人应当在过户前通过银行贷 款的审批，没有通过审批或者贷款不足的，就要现金补 足。如果有房或者有贷款记录的买房人不能支付《通知》 要求的首付款，则不能通过银行贷款，现金补足（即全 款）对于大多数买房人来说都是很难做到的。 根据上海的 司法实践，由于信贷政策的调整导致的首付比例提高，一 般都不会被认定为是不可抗力，而往往被认定为正常的商 业风险（尤其是在合同里有“贷款不成或者贷款不足的，现 金补足”条款的）。即买房人要想以《通知》导致其首付比例 提高，不能获得贷款为由解除合同很难得到法院的支持。 但是，事无绝对。“沪九条”后我代理的两个由于“沪九条”导 致首付比例提高，导致不能获得银行贷款，买房人（我的 当事人）要求卖房人退还定金的案件：一个经过上海仲裁 委员会仲裁（一裁终局）支持了我方的请求（解除合同， 全额返还定金） ；另一个经上海市徐汇区人民法院判决也支 持了我方的诉请（解除合同并返还定金。注：我方当事人 在诉讼过程中自愿放弃了 5 万元定金，只要求卖房人返还 15 万元定金，故法院判决卖房人返还 15 万元定金），对方 不服一审判决，上诉，二审已开庭，基本会维持原判。法 院支持我方的理由概括下来是：因不可归责于双方当事人 的事由导致合同不能履行。 买房人根据具体情况应当积极 采取措施预防风险： 1、如果和卖房人关系很好，可以找卖 房人协商解除合同并给卖房人一些补偿。但是，这样很难 行得通。 2、找找有没有可以解除合同的事由。比如，研究 一下卖房人有没有根本违约（没有按照合同约定履行交房 等义务），但是自己为了拿到房子而忍辱负重，一直没解除 合同并向卖房人主张违约金。如果存在这种情况，买房人 应当立即下手，发函解除合同并主张违约金，起诉对方并 查封房子，把主动权把握在自己手里（违约金是否主张， 主张多少，买房人都可以根据具体情况作出调整） 。 二、 对于卖房人《通知》对于卖房人也有风险，即房价可能会 回落，尚未签合同的可能不好卖了；已经签了《居间合 同》的，买房人可能不要定金直接不买了，而卖房人没收 的那点定金可能不能弥补自己再次卖房少卖的价钱。这样 的风险不是很大，毕竟上海房价从长远来看应该还是会涨 的，卖房人灵活应对就好了。 对于卖房人更大的风险就是 很多卖房人都是置换房屋，如果自己的房子卖不掉就会导 致自己买房会违约或者多交很多税款。面对这样的风险， 卖房人要根据具体情况积极防范风险。比如： 1、卖房人要 评估买房人是否还会