长沙佳宏龙华山庄别墅项目概念策划方案_124PPT.pptx

思想概念沟通纲要 ;别墅，什么别墅？;战略思考 1/运营一个精品别墅, 一种生活?还是一种人居模式? 2/如何通过建树项目品牌高度从而实现企业品牌的新高度? 3/如何实现项目社会价值,与社会文化格局/人居趋势融合与对接?;;绿城青竹园/万科西街花园/美洲故事/托斯卡纳/碧桂园威尼斯/藏珑国际/星语林·汀湘十里;绿城·青竹园⊙高尔夫别墅;碧桂园 威尼斯城 产品类型：别墅、洋房 产品概况：总占地100万平米，水都南桥独立别墅面积在183.22-584.24平米之间，带精装修和私家花园。 产品价格：独立别墅6500，部分豪宅已经上万,联排均价4300-4800，全新纯独立别墅水都南桥组团推出，共35套；预计价格7500左右。 推货情况：一期总共980套单位，已推出916套左右，销售率80%。 推广风格：近期以碧桂园上市为契机，结合水都南桥的推出，进行了相关宣传。 近期动态：碧桂园威尼斯中英文学校9月1日开学；首批业主交楼；威尼斯商业广场接受招商登记。;藏珑·湖上国际社区 ;托斯卡纳;美洲故事;万科西街花园;湘江一号;产品类型：别墅 产品概况：星语林?汀湘十里是一个集居住、 旅游、商业、休闲、度假、酒店，为一体的复合型地产项目，一期373套。主力户型300平米左右，建筑特色集新中式、 湖湘文化、亲水和江南景观，每栋别墅配车位 商业有专门地下车库 （396个）。 产品价格：一期推货均价4200元／平米，最高价在5000元／平米，总价在100—200之间 推货情况：一期已基本售罄，现在通过系列品牌宣传为二批推货蓄客。 推广主线：提出：“天下不可无湖湘！得汀湘者得天下！利用这种传统湖湘文化打造的别墅进行借势宣传。走精准务实路线，经常举行传统文化展销活动。 近期动态：蓄客;从上半年的市场反应来看，别墅的价格与销售情况均比较乐观，市场上甚至出现了“惜售”现象。;1.来访客户区域;2.年龄构成;3.认知途径;区域;总结： 1、客户区域性比较强，有待进一步引导，弱化区域概念。 2、长沙周边地市和外地投资客户有待进一步开发，到访客户成交率比较高，对产品的价格因素和产品因素等不敏感。 3、媒体广告的影响占主要部分，但随着业主的增多，土???效应越发明显，圈层营销应加大力度。;岳麓区楼盘均价对比图（单位：元/平米） ;山水天成/碧桂园 山湖城/东方明珠/大玺门/凝香华都;水木天成;碧桂园 山湖城;其它楼盘2200以上的楼盘;1.来访客户区域;2.水木天成年龄构成;3.宁乡别墅消费认知途径（宁乡某项目一个季度数据）;宁乡高端市场总结： 1、宁乡别墅是一个大营销课题。 2、长沙周边地市和外地投资客户潜力巨大，到访客户成交率比较高，对产品的价格因素和产品因素等不敏感。 3、媒体广告的影响占主要部分，土豆效应越发明显，圈层活动营销效果明显。 4、营销概念和产品细节民展示是关键，水木天城曾受了碧桂园巨大的压力，但仍以良好的地段和产品细节征服了消费者。;东方，什么东方？;随着中国社会经济持续快速的增长,中国城市人口急剧扩大,中国已步入城市化的“快进状态”,据相关权威数据显示,中国城市化速度远远高于世界同期城市化的速度,长株潭地区尤为明显与突出. 在中国城市化进程中,大城市如北京/上海/香港/广州/深圳等城市起着不可忽略的带头作用.同时,随着城市化水平的提高,都市生活节奏日渐加快,工作压力日益加大,人类的社会属性被无限放大,甚至取代人类的自然属性而成为人类的第一性。;但我们相信， 越是喧嚣浮躁，充满压迫感的城市， 越会衍生出与之相悖的心灵与情感皈依。 我们相信， 每一个城市人的心灵深处， 都有一些关于生活最纯净而柔软的渴望， 我们称之为——重拾自然属性的真切企图。;项目西至：北至兴业路，南至东三环，西至部队，东至工业园。 项目物业：独栋、双拼别墅 项目规模：68400平方 项目容积率：1.2 绿地率：43% 总户数：143（独15，双156） 车位比：1：1.2;优势 2010年宁乡别墅竞争不充分，在售项目不多，房源稀少。 楼市总体利好，通涨压力下高端物业仍是保值首选择 浙江公司对产品的细节关注 建筑和景观出彩;生活在别处 成为城市精英层的理想与行动指标,已不再仅仅是文化或摇滚乐手们的口头禅而已。;精神的别墅;精神属性;本案在土地和资源属性上的限制与非唯一， 决定了以产品属性为出发的必然和唯一， 土地和资源是这幅宏大蓝图的背景，产品则是一支彩笔。 产品将让资源和土地，以及最终依附其上的生活方式， 呈现出独特的、不可替代的色彩。 这就是本案首先必须界定的精神走向。;从中式人文出发，是第一步。;本案;很多老外习惯把China、Korea、Japan等国的东西统视为Oriental（东方的），不会太刻意地区分。;从城市中解放出来，到自然中去。;每个阶层都有自己特有语言文本、