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西安房地产市场报告; 西安城市规划发展
西安宏观市场概况
地块区域市场调研
附: 西安市场访谈纪要;城市认知;城市认知;城市认知;城市交通现状;未来西安市规划了6条轨道交通线,总长251.8公里。目前已在建两条地铁线路,分别为贯穿南北的2号线,即火车北客站至韦曲;贯穿东西的1号线,即三桥后围寨至纺织城,全长预计50.3公里,总投资179.5亿元。;城市小结;宏观市场认知;市场板块划分;一级市场供应;一级市场小结;二级市场供求分析;二级市场供求分析;住宅市场分析;住宅市场分析;宏观市场认知;宏观市场认知;各区域住宅及商业市场成交量价对比;二级市场小结;市场预测;西安商品房市场整体价格水平不高,加之目前开发区域基本在3环以内,且后续供应量仍然较为充裕,西安房地产尚未形成挤出型需求市场,换句话说即尚未进入郊区化开发的阶段————
在目前房???水平上,主城区仍是置业首选区域 ,客户导出的难度较大。
尽管自2010年以来,西安商业地产开始呈现放量趋势,但就其总量占比来看(约6%),不能以此作为商业需求旺盛的评判标准————
成熟的商圈价值更易为市场认同,尚未出现城市边缘的区域商业个案。;区域市场现状;区域市场现状;区域市场现状;区域市场现状;区域市场现状;区域市场现状;区域市场现状;区域市场现状;思考一:本案位于纺织城最南端,与周边商品房项目相比,地块开发成熟度要远远低于区域同类商品房项目,市场认同度也极低,在规模及区位不具备优势的前提下,更低的价格和更具品质的产品将是我们参与市场竞争的出路。
思考二:但区域大量城改房和经适房所带来的价格压力,将使本案在市场中得低价竞争方向难以形成优势。。。。。。
思考三:大区域本身已不具备商业氛围的情况下,本案2号地块近15万平米的商业业态将存在极大风向,特别是写字楼、酒店等区域内基本无市场需求的产品更面临极大的考验。;2号地块定位建议:减低风险系数大的产品供应,缩减地块商业物业开发量!
包括以下几个思路——
1)取消办公及酒店产品,考虑以其他类住宅产品来弥补商业开发量的损失。
2)借势推导,将商业地块的示范区、接待中心设置在更接近城市界面的位置,如临三环路一侧,以鲜明的形象吸引经过城市人流的注意。
3)区域建设现状较为萧条,加之考虑到冬季销售在北方城市会受天气寒冷等因素的干扰明显,建议延后商业地块的入市时间。;市场访谈纪要;访谈1:西安市场整体消费特征
1)本地人有老皇城根儿下的优越感,因此也更认同传统的中心城区价值,近年来以曲江为代表的城南片区是受到西安人认可的高档住宅区。
2)城市背景较为特殊,很多运作不规范的无证项目也可进行销售,且市场也能接受。
3)整体消费观比较重面子,产品品质的驱动力比较明显,但对于刚需客户而言,低价格对购买也具有较明显的影响力。
4)政府公务员、陕北客群是西安市场上高端客户的主要构成来源。
5)首置和首改群体是市场的主力购买群体。
6)限购影响正逐步显现,目前市场的观望情绪较高。
7)对建筑风格喜好度无明显倾向,取决于最终呈现出来的品质感和视觉效果。;访谈2:市场成交的面积占比及客户对应情况
90-125㎡占市场总量的37%左右——即经济(标准)3房(市场供应主力)——首改客户
70-90㎡占市场总量的20%左右——即标准2房、紧凑3房——首置客户
125-144㎡占市场总量的17%左右——即舒适3房——再改客户;访谈3:首改客户的家庭结构特征
1)2人到3人(or4-5人,带老人)的家庭人员增加,产生改善行性需求,一般的成长周期在5年左右。
2)西安对地段价值现状的认知要远远高于对产品的认知,地段占有是豪宅消费的最大驱动力,如曲江片区。
(典型的个案对比是绿地城北项目和紫薇高新项目的销售对比!);访谈4:市场对浐灞区域的认知
1)西安本地人基本不太看好区域价值的上涨。
2)土地储备较大,也是2010年以来土地供应的主要区域;但随着目前长安区开发价值的快速体现,城南的后续土地储备也较大。(易居数据认为城南高于城东)
3)新兴区域受宏调的影响更为明显,成交量价均有所下滑。
4)浐河沿线河景的打造会对客户有一定吸引力。;访谈5:浐灞区客户构成分析
1)城东区域内人口是客群的主要来源。
2)其次沿长乐路向东的几个专业批发市场人口,是区域客群的另一来源。
3)对价格较为敏感的外区域人口,相对较少。;Thanks.;9、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。1月-211月-21Saturday, January 30, 2021
10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。02:29:2902:29:2902:291/30/2021 2:29:29 AM
11、越是没有本领的就越加自命不凡。1月-2102:29:2902
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