陶然居中式别墅推广策略课件.pptx

别墅项目初步推广思路;纲 要;第四部分 营销思路建议 一、卖点提炼 二、案名推介/主题口号 三、项目营销总策略规划 点对点直接行销、体验式行销、走入式行销 四、推盘计划 五、现场包装（售楼处、样板房、围墙、看房车、导视系统） 六、宣传道具 第五部分 推广意向展示 第六部分 服务内容与取费标准;一、项目概况 项目所在地简析 ： ;二、SWOT分析 ;（S）优势因素： 沙头镇规划远景能够体现出极大的???展潜力。随着沿江开发的不断深入，已逐步成为扬州市城市建设的腹地； 1、项目地块位于沙头镇中心，靠近镇政府。地块交通便利，沿江公路贯通沙头镇与其他区域的交通。 2、 沙头镇的规划前景好，现已发展“沿江丰乐农业园区”、“万亩无公害蔬菜园”；规划项目“沙头水源保护生态建设工程 ”（森林氧吧、游船俱乐部、长江鱼类水族馆、水上活动区、垂钓中心、船渡、湿地公园、夹江灯塔、农家乐、梅园、青少年野外营地、度假酒店等） 3、另有规划：在沿江高等级公路北侧建设江鲜餐饮一条街，就地取材、就地加工，所有的原料确保“零距离起水鲜”，打造扬州独一无二的美食品牌 。 ; （W）劣势因素: ; 1、政府总体规划中的地块周边基础设施将逐渐成熟。 政府对沙头镇发展的大力支持及规划前景都是利好的，目标是打造“宜业、宜居新型滨江小城镇” ，沙头镇的农业园林和沿江景色是区域一大看点。 2、沙头镇共总面积3.4平方公里的工业园区， 52家企业。园区老板及私营业主将成为本项目的本地客户群体主要组成人员。;第二部分 项目的发展思路和策略;一是要与政府通力合作，使项目形象绝不等同于常规的小区； 另外，从开发商自身和项目发展战略的角度来看，本项目单纯走常规式的开发模式，前景不会太乐观，难以树立产品优势和品牌效应，也就难以在竞争中占据有利地位，所以我们现在面临的首要问题是如何启动这个项目，现实来看，依托该区域内的自然条件，以观光农业园(田园生活)为切入点，带动休闲式房地产开发。 沙头镇有着近万亩的无公害蔬菜示范园，园区拥有各类栽培设施4000多亩、无公害绿色蔬菜品牌20多个，吸引国内外客商多次前来参观、考察。这一契机为发展都市观光农业这一新型产业带来了难得的机遇。;沙头镇近期内的规划项目都是可以挖掘的资源： 江鲜餐饮一条街——沿江高等级公路北侧，注重就地取材、就地加工，“零距离起水鲜”，打造扬州独一无二的美食品牌 。 都市休闲农庄——在夹江主航道两侧，以观光农业为核心，推出观赏植物、踏青采摘、食宿农家、农事体验为主的都市休闲农庄。 夹江渔村——在区渔场东西坝之间夹江一线两岸，利用天然生态资源，兴建夹江渔村，提供泛舟垂钓之处。 观光农业是具有保护生态、防治城市污染、美化环境、营造绿色景观和观光旅游等多种功能的新型农业产业，建设与发展观光农业，不仅为人们提供新的活动空间，使紧张工作、生活在嘈杂城市的都市人回归自然、精神得到放松，还能够保护农郊生态环境；观光农业的产品既可观赏，又可食用或出售。 ;;结论：建议本项目以田园、观光农业、私家院落为卖点，“居家+休闲＋度假+投资”多重魅力来吸引消费者，带旺人气、传播社区品牌、促进销售成果能够起到极大的作用，它完全符合可持续发展和以人为本的原则，是个较好的主题概念。;第三部分 产品定位建议;独立别墅参考;现代中式花园洋房—层层退台，户户有园，家家有景;联排别墅参考;庭院参考;产品户型定位建议;面积控制建议： 独立别墅：280㎡，预期价格150万以内。 双拼：240㎡，预期价格在110万以内。 Townhouse联排：180-220㎡，预期价格在80-100万。 花园洋房：120-140㎡，预期价格在50万内。;户型设计参考图;大面宽，户型方正，使用率高;联排别墅户型参考（198平方米）;双拼别墅户型参考;独栋别墅户型参考1;独栋别墅户型参考2;价格策略 在高开低走或者是低开高走的价格策略都存在一定风险性的情况下，我们建议根据每一幢别墅的具体位置和综合素质先制订一个价格标准，这样会比较符合目标消费群的心理暗示，同时也有利于我们根据市场反映状况调整价格策略，具体应用如下： ●心理差价原则：通过前期大量的广告宣传努力提升品牌形象和产品附加价值，有意识的拉高楼盘在消费群心目中的价格（感觉上的），然后在发售时以略低于心理价格、远高于成本价格的价格发售。 ●试探性入市：首期推出20套别墅，以独立定价入市，观察市场