顺义站前西街项目可行性汇报.ppt

顺义站前西街项目 可行性汇报;一、项目概况;　　一、项目概况; 项目位于顺义区站前西街南侧，处于顺义新城中心区，区位优越，是顺义新城发展的核心区域;;顺义新城城市定位;新城空间总体布局：“一港、两河、三区、四镇”;;距离首都机场较近，车程距离小于20分钟； 于08年年底开工、2012年建成的M15号线在项目北侧的府前街有站，从而可连接中关村科技园区、朝阳奥运功能区两大园区。 机场轻轨L1号线规划延伸24公里，从T3航站楼穿过国门商务区，进入顺义城区。 机场高速、京承高速、机场北线高速、六环路、京密路、顺平路四通八达;4.项目用地概况;本次出让宗地原属北京温德拉房地产开发有限公司、北京化学工业集团有限责任公司使用工业用地。 现该宗地内西南侧一间配电室、一处高压塔座未迁移，地上树木及电线杆未伐移，其它地上建构筑物已拆除基本达到场地平整。 该宗地西侧为顺义火车站以及京承铁路，与铁路线距离较近。;5.周边配套;6.项目规划情况;地区公共 停车场;7.土地上市情况; 根据《顺义站前东街南侧居住小区控制性详细规划》及各专业主管部门提供的条件，各市政专业接口位置见附图所示，说明如下： 1、污水市政接口位置：目前站前南街有污水管D600、建新西街有污水管D400均可以排入污水。 2、雨水市政接口位置：站前南街有雨水管D900、建新西街有雨水管D800均可以排入雨水，但根据水务局意见，小区内应建设雨水收集、利用设施。 3、给水市政接口位置：建新西街有给水管DN250，站前南街有给水管DN300可供使用。 4、燃气市政接口位置：建新西街预留有低压燃气Ф315、Ф250两个接口可供使用，气源来自怡馨家园调压站。 5、热力市政接口位置：站前东街已建热力管DN400已给该地块预留接口，热源来自项目用地西侧城西供热中心。 6、有线电视市政接口位置：建新西街有现状有线电视预留接口可以接入。 7、电信市政接口位置：建新西街有现状电信预留接口可以接入。 8、电力市政接口位置：电力由西辛变电站引出一路主供电源至项目用地内开闭站，南侧怡馨开闭站引出一路备用电源至项目用地内开闭站。 ;市政 热力; 根据挂牌文件的说明，该宗地西南侧有配电室一间、高压线塔一座，上空有高压线穿过，该架空线为预留城东仓上110KV变电站，城西西辛110KV变电站的10KV联络线路由，目前未启用，日后将随电力工程和市政规划进行入地改造。 华北电网有限公司北京电力公司顺义供电公司可以根据竞得人提出的申请，调整该供电线路，将上述高压线塔、配电室及上空线路拆除。路由改前工程费用估算为800万元，须由竞得人承担。;小结; 二、市场分析;一、2008年前三季度顺义区土地市场分析;成交住宅用地多布局于马坡镇、后沙峪镇，用地规模均较大，基本为14万平米－35万平米； 成交均价逐步走高，成交楼面均价基本为4000－7000元/平米左右，同比上涨220%。 新城开发受到品牌开发商追捧。其中中粮地产在顺义以26亿元一次性获得39万平米用地，其次为顺义新城开发公司，以25亿元获得约45万平米用地。 中粮竞得的后沙峪地块总用地面积约39万平米中，配建9230平方米限价房，售价为5500元/平米，限价房占比较小，仅为2.5%； ;成交土地布局图;近年来区域土地成交放量较大，住宅项目新供应较大，主要布局于交通较为便利或者居住氛围较为成熟的顺义城区。在建项目共4个，规模较大。 随着顺义新城物流空港等项目的启动，顺义老城区作为交通设施完善、商业繁荣，必定成为中高档社区聚集地，成为日趋完善的成熟居住区，吸引更多的新人群入住。 区域目前房地产形势整体良好，普通新房现时销售均价为5500－7500元/平米，二手房均价为5000元/平米，价格保持平稳。 从未来发展来看，顺义新城的建设及空港、物流基地的大跨步必定带动区域房地产价值攀升 。;区域住宅布局图;规 模;规 模;二. 项目住宅市场分析;目前商业主要集中于顺义老城区，基本以西单商场、沿街商业底铺为主，相对较为成熟。新增商业以社区商业为主，位于新建成社区及老城区外围。 区域目前商业租售价格都不高，以出售为主，售价基本为1.5万元/平方米。 随着顺义新城的启动，新建住宅的不断增加、写字楼市场的不断成熟，必定需要发展中高档的商务型与社区型、综合型配套商业，满足区域新居民、企业集团的餐饮、休闲娱乐业态的需求。;三、项目定位;SWOT分析;一、项目定位;住宅客户定位;普通住宅销售均价：7000元/平米 保障性用房：5500元/平米 商业销售均价：10000元/平米（地上）;　四、经济测算;一、二级开发经济指标;二、销售预期;三、二级开发成本利润测算;四、投资收益;五、敏感性分析;结论;9