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发布时间 2021 年1 月29 日 上海调控加码,离婚换房票模式终结
供需两端共同调控,防控风险是终极目标丨年
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2020 住宅成交结构性特征明显,高能级城市具
长租公寓 “暴雷”的核心原因 备先发优势丨年度盘点• 住宅市场
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与未来发展的四个利好 年度盘点• 房企降负债
核心观点:
分散式公寓暴雷现象频发,但不可否认其具有的优势。
但就长远来看,集中式长租公寓的盈利前景、管理效率和服
务质量等优于分散式长租公寓。并且未来的政策红利会继续,
市场趋势也将有利于集中式长租公寓的发展。
一、为什么蛋壳会暴雷?是偶然还是必然?
长租公寓可以分为重资产集中式、轻资产集中式和轻资
产分散式三种。不同类型的长租公寓具有不同的优缺点,其
中,蛋壳模式的分散式的长租公寓是最容易暴雷的典型。但
根本原因在于蛋壳举债经营的同时,高收低租的竞争模式使
其一直处于持续亏损状态。
二、政策春风、庞大需求协同推动长租公寓发展
居民住房问题、能够带来税收等因素的带动下,政府大
力支持长租公寓的发展。一方面鼓励地产开发企业发展长租
公寓业务;另一方面资金端,支持企业专项债券的发行以及
研究员
鼓励租赁REITs 的发展。虽然目前长租公寓市场规模不大,
但是在巨大需求的支撑下,整个行业具备很大的发展空间。
三、四大趋势利好集中式长租公寓
虽然我国长租公寓发展尚处于起步阶段,但是参照国外
的发展经验以及行业发展的一般规律,我们总结出行业未来
发展的四个趋势。一是长租公寓多元化融资持续放宽,未来
几年REITs 有望试点;二是租赁土地供应增多,竞自持成为
房企土拍常态,未来自持土地成为房企需要利用的资产,或
委托租赁或自持运营均将利好集中式长租公寓的发展;三是
行业整合加快,企业优胜劣汰,叠加疫情影响,加速集中度提
升;四是随着行业规模逐步扩大,盈利能力增强,企业成功
IPO 成为可能。
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前言:
距离蛋壳公寓陷入资金链危机已经有一段时间了,但其影响力仍在持续发酵升温。多地
政府部门陆续介入,出台管制措施;与蛋壳合作“租金贷”业务的微众银行表示可结清贷款;
自如、旭辉领寓等长租公寓企业也纷纷出手援助。而作为危机源头的蛋壳公寓却一直没有给
出解决方案。2020 年,已有多家长租公寓企业暴雷,疫情作为导火索,租金贷成为众矢之
的。但长租公寓频繁爆仓的背后不只是市场低迷,企业经营管理方式不当才是根本原因,过
度追求规模,激进的竞争加剧了风险。
就目前来看,爆仓的长租公寓都集中在分散式长租公寓,其形态是否是频繁爆仓的原因
之一?集中式长租公寓又存在哪些隐患?市场的发展趋势又是怎样的呢?下面就以长租公
寓
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