XXXX14徐州老体育场项目.pptx

2013年1月;本体解读;;4;5;6;四至资源：项目周边资源丰富，依山傍水，同时也不乏休闲娱乐生活配套，是城市中难得的闹中取静之地。;周边配套：项目周边半径2公里以内各种商业、教育、医疗配套一应俱全，基本生活、娱乐休闲、消费购物均十分方便，整体配套资源条件极为优越。;权比细目 ;;本体解读;徐州地理位置优越、对外交通枢纽，为淮海经济区的中心城市。;?徐州市位于华北平原的东南部，东西长约210公里，南北宽约140公里，总面积11258平方公里，占江苏省总面积的11%。域内除中部和东部存在少数丘岗外??大部皆为平原。 ?徐州市地处古淮河的支流沂、沭、泗诸水的下游，以黄河故道为分水岭，形成北部的沂、沭、泗水系和南部的濉、安河水系。 ?徐州市属暖温带季风气候区，由于东西狭长，受海洋影响程度有差异，东部属暖温带湿润季风气候，西部为暖温带半湿润气候，受东南季风影响较大。;?全市总面积11258平方公里，市区面积1160平方公里。2010年末，徐州市常住人口约858万，城镇化水平约为46%。 ?现下辖丰县、沛县、睢宁县三县，邳州市、新沂市二市，以及铜山区、鼓楼区、云龙区、贾汪区、泉山区五区。至2010年12月，全市共有113个镇镇。 ?以徐州都市区为核心，构成徐州都市区、邳州市区、新沂市区、丰县城区、沛县城区、睢宁县城区六个中心城市发展区，形成徐州都市区——五县城区——重点中心镇——一般镇的四级城镇体系结构。;轨道一号线连接老城区与金山桥经济开发区，在京沪高铁徐州站设点，未来将通向城东新区； ?轨道二号线连接新城区，主要站点贯通行政中心办公区。;目前，徐州已形成集装备制造、能源、食品及农副产品加工业的四大千亿元支柱产业，50余种产品居全国或全省第一，徐工集团、维维集团等3家企业名列中国企业500强，光伏产业园成为全球最大基地。 近10年来，传统的煤炭行业、船舶运输行业、工程机械行业、房地产行业蓬勃发展，为徐州带来了大量的人员导入，这成为了房地产发展的基础。;经济总量：徐州经济持续快速增长，目前经济总量排名苏北第一，全省第六，经济增幅全省第一。徐州房地产处于高速发展的阶段。;人均GDP：目前徐州房地产市场处于快速发展阶段，即将迈入平稳发展阶段，中产阶层快速形成，改善升级型居住需求迅速积累。;收入支出：居民收入和支出持续上升，年增幅超过10%，恩格尔系数在30%-40%之间，处于相对富裕阶段。;人口规模：徐州人口规模位于江苏省前列，城市化水平速度加快，城市经济高速发展。;三产结构：近年来徐州市三大产业持续发展，目前以第二产业为主导，但第三产业比重开始上升，徐州工业化已步入加速成熟阶段，同时也刺激着房地产行业的发展。;开发投资：徐州固定资产投资与房地产投资均保持稳步增长，比例维持在10%左右，徐州房地产市场处于健康合理的发展阶段。;规划方向：徐州城市主要向东部和东南部发展，打造东部新城区。;城市小结;本体解读;政策层面;中央政策：宏观调控的大方向不变，限购、限贷政策不动摇，严格控制房价上涨，坚决抑制投资性购房者。;金融政策：2012年上半年开始金融政策逐步回暖，存准率连续三次下调、存贷款基准利率连续两次下调、公积金额度扩大，下半年后又有所收紧，逐步取消了贷款利率，但总体来说，今年的金融政策相比去年而言已经回暖。;地方政策：实行商品房售价备案制度，控制房价上涨幅度，2011年5月1日，徐州市实行限购。;中央政策;宏观市场;土地市场：徐州近年的土地市场供呈现节节上升的态势，整体供求比较旺盛，今年的土地成交高峰是年末的3个月。;商品房市场（整体供求）：近年来徐州商品房供销处于稳步上升的状态，但整体看来，徐州的商品房市场供大于求。今年的商品房成交有所回暖。;商品房市场（量价走势）：徐州商品房成交量具有波动性，但总体而言处于上升态势，成交均价稳步上涨，国家的调控政策对徐州房价未见明显压制，仅对成交量有所影响。;商品房市场（成交结构）：主城三区（含新城区）是成交的主力区域，接近一半的商品房成交户型面积在100-144 ㎡，整体市场成交户型面积相对较大。;1;竞争市场; 鼓楼区：城市老工业区，整体区域形象较差，目前处在工业到现代商业服务区转型期。 ?泉山区：文化大区和高教集中地，主城核心区域，交通便利，配套齐全，又有云龙湖和云龙山风景优势，是徐州房价最高的区域。 ?铜山区：山水资源优势明显，主力楼盘以超级大盘开发为主，同时也是徐州别墅较集中区域。 ?云龙区：西揽老城区，东跨新城区，区位优势明显，尤其是东南面的新城区版块，将成为未来中高档物业的主战场。 ?经济开发区：徐州重点建设的工业基地和高新技术产业中心，高铁核心区目前是该区域热点。;本案;供销情况（洋房）：目前徐州在售高端洋房项目较少，其中云龙区的洋房最多，全市洋房供应量相对于别墅类产品来说较多，