华邦顾问金泰恒业电子城商业地产项目策划方案.pptx

金泰恒业电子城项目提案;INDEX Part.1 商业模式 Part.2 开发及融资模式 Part.3 市场研究 Part.4 土地分析 Part.5 项目定位 Part.6 产品研究 Part.7 案名及LOGO Part.8 样板项目介绍;Part.1 商业模式;商业模式是项目开发的基础，也是项目定位的基本前提。 ;商业模式是什么？商业模式就是赚钱的方法，是企业经营的环境、需要实现的财务目标以及在特定环境中实现既定的财务目标所需要的内部活动和能力。;“当今企业之间的竞争，不是产品之间的竞争，而是商业模式之间的竞争” ——彼得· 德鲁克;成功商业模式三要素 ;一、价值独特新的思想、产品和服务三者独特的组合。这种组合可以向客户提供额外的价值，使客户能用更低的价格获得同样的利益，或者用同样的价格获得更多的利益。;二、难以模仿通过确立与众不同的商业模式，来提高行业的进入门槛，保证利润来源不受侵犯。 ;三、踏实可行务实的日常管理和高远的战略眼光 ;选择正确、完美的商业模式，是确定未来开发销售过程形态的原则，也是确定项目未来核心竞争力的基础。 ;以市场需求为导向，以整体引进、局部创新的方式提供市场上具有稀缺性的、适度超前的中等规模的知名产品，满足社会主流消费群的高端欲望。 ;1、具有绝对产品优势的商业竞争环境产品的稀缺性、领先性，保持未来四、五年内的难以复制和赶超的优势 ;2、实现逐年递增的高额经营利润选择高利润产品、制定利润的增长周期、注重产品组合收益 ;3、确立企业的开发风格和团队能力收获一支高效的团队、有突出专长的业务能力优势 ;4、树立企业的行业地位和品牌形象确立本地主流开发商地位，初步树立金泰恒业在国内地产市场上的品牌个性（产品品牌的知名度、创新性和独特性）。 ;关键词创新、稀缺、领先、组合效益、知名度 ;一、利润来源1．高价商业：可出售的单体小面积商业；2．高值住宅：具有突出市场号召力的、高附加值住宅产品；3．组合效益：以产品类型组合产生边际效益；4．长期收益：具有稳定长期收益的持有型物业。 ;二、利润周期以时间换空间，通过开发周期的高效安排，突出产品利润的最大化，即“在最合适的时间推出最合适的产品满足客户最合适的需求” 。;06年;三、类型配比在保持产品组合效益的基础上，多做高利润产品。 ;Part.2 开发及融资模式组合 ;以多种开发模式，适应不同的产品类型组合1．自主开发2．REIT（房地产信托投资）3．定向开发 ;公建及持有性商业物业 ;Part.3 市场研究 ;从九十年代初，中国住房制度改革以来，房地产市场开始活跃。但是，市场发展、政府打压、市场发展、政府打压已经成了二十几年不变的真理。在政府、媒体和公众的眼里，几乎所有的房地产开发商都成了原罪者。尽管如此，但中国的房地产市场依旧艰难地攀升。;房价开发商与百姓心中永远的痛;全国二线城市近年房价走势分析（沈阳、济南、成都、西安） ;沈阳 ;;成都 ;西安 ;房价增长速度与人均可支配收入增长速度关系的系数——潜在消费力指数N潜在消费力指数N=年人均可支配收入增长率/年房价增长率。;N1时，相对于房价，人们的消费力增加；N=1时，相对于房价，人们的消费力稳定；N1时，相对于房价，人们的消费力不足。;沈阳;;我们发现：其它三个城市在近三年内的人均住房消费力相对稳定并呈递减状态。而西安的人均消费力相对较高，且蓄积以久，只要遇到外因的影响，房价会很快爆发。;结论：西安的房地产价格走势受到相关政策的影响，总体态势呈现为不活跃的增长，而且走势已经明显背离了人均可支配收入的增长。按照目前的人均可支配收入增长趋势估算，三年后西安人均可支配收入将到达13000元/年，根据其它二线城市的比值，预期西安普通住宅的房价会相应达到5200元/平米。;影响价格突变的动因1、人均可支配收入超过10000元；2、土地价格及供求关系的改变；3、大规模城市拆迁；4、其他政策性影响。;西安房价突变的临界点何时到来？;Part.4 土地分析 ;区位分析西安高新技术产业开发区是1991年3月经国务院首批批准设立的国家级高新技术产业开发区。经过十几年的建设与发展，西安高新区成为我国中西部地区人气最旺、环境最优、发展最快的区域之一。2003年西安高新技术产业开发区启动“二次创业”工程。规划在今后5年内，完成基础设施开发配套面积60平方公里，建成新型工业区、国际软件园区、创业研发园区和商务办公区等4大功能园区。实现出口达到8亿美元，财政收入达到45亿元，就业人口达到40万人，;;老城区;规划分析从西安的城市发展来看，本案处于三种城市格局的交汇之处，区位优势明显。;1、本