XXXX年6月地产新政分析及新政对聚泰启程项目的影响与应对策略_26P_尊地.pptx

; 第一部分 近期政策盘点 及市场研判;一、“新国八条”内容及政策分析 ;新政内容分析：;全国城市“限购令”特征分析：;二、深圳限购政策：; 目前各地出台的“限购令”对外地户籍购房有税收或社保要求，深圳市更是对此做出了明确规定：非深圳户籍居民家庭购房时提供纳税证明的，必须符合最近连续缴纳12个月以上的条件，事后补缴纳税证明的非深户购房将无法办理过户等相关手续。 在新一轮的房地产宏观调控下，“最严厉楼市调控措施”的“限购令”随着国务院常务会议出台的“新国??条”迅速扩展至全国。而这，毫无疑问成为了今年房地产市场的主基调 与2010年的限购政策不同，“新国八条”彻底抑制了炒房的机会，让房屋买卖更倾向于有着刚性需求的购房者。然而，面对当下房价仍然在稳步攀升中的房地产市场，白领即使有意买房也依旧显得有心无力。 对深惠楼市影响： 由于深圳限购等因素，深圳人往大亚湾置业的倾向似乎越演越烈， 在惠阳大亚湾置业的深圳市民有不同目的： 投资：福田、罗湖、南山白领上班族在深圳打拼多年手里攒了一些钱，买大亚湾的房子只为能让积蓄保值增值。 自住或投资：除了投资之外，也有选择自住的，采访中了解到，很多在龙岗上班的买房者选择在大亚湾买房自住，上下班很便利，坐车只需要30分钟。在大亚湾买房自住只需要花50多万元，比起深圳的高房价，很划算”。; 国家发改委此前宣布，从2011年5月1日起商品房销售必须明码标价。深圳将在5月1日采取新的预售备案系统，且新系统与工商物价局联网，备案价格与成交价格捆绑，成交价格只能低于而不能高于备案价格。 具体的限价办法是：对于2010年已获得预售证的项目，由2010年录入合同的价格折算出一个均价，新系统将对项目设定一个价格上限，如果超过该价格，相关部门将不予打印合同。2011年拿预售证的项目，则按照某一个月的录入合同价格来折算项目均价。对于还未拿预售证的项目，将分片区制定均价上限，再结合该项目的物业类型进行审批，每套房源报预售的价格都要低于该片区设定的上限。;四、深惠限贷政策：;2、部分银行暂停个人房贷业务惠州表示暂未叫停 近日，媒体报道，在成都，兴业银行和民生银行已明确表示停办个人房贷按揭业务。而在武汉，中国银行、民生银行、光大银行也明确表示停办个人房贷按揭业务，其他一些尚办理房贷业务的银行也只是支持合作楼盘的申请。 停贷源自资金紧张。自去年以来，央行先后10次上调存款准备金，冻结银行资金近3.5万亿元。商业银行准备金率目前已经达到20.5%的历史最高位，而市场预期还有上调空间，未来一段时间银行体系资金紧张的局面将会加剧。 惠州市银行暂未停贷。银行停止房贷的消息传到惠州后，让不少计划贷款买房的市民“心慌慌”。但我市各大银行均表示，目前并未暂停房贷业务，符合规定的房贷申请都可受理。 惠州首套房贷利率上浮。我市银行人士表示，惠州和上海、广州的具体情况不一样，各地分行对房贷发放的计划也不一样，今年房地产调控政策频出，房贷发放通常是能放就放，不过，在贷款发放环节，确实存在一些延迟。另据了解本月起惠州建行、工行首套房贷利率已按基准利率的1.1倍开始执行。 解析：在楼市调控政策紧缩和银行信贷额度日趋紧张的双重压力下，银行房贷门槛越来越高。为保持利差，银行更倾向于将资产更多地配置在高收益领域，如消费贷。未来，随着资金面日趋紧张，惠州部分银行不排除停办个人房贷业务的可能。 ;五、2011年房地产新政策要点、具体要求及实际执行：;限贷、限购、限价是当前我们国家房地产的三把“杀手锏”，这一轮的房地产市场调控已经持续了12 个月，调控政策从限贷、限购到限价，层层加码，调控的方式从市场调节转向行政干，从调节供求关系间接调控价格转向设定房价控制目标直接控制价格。然而，如此严厉的政策组合之下，房价依然坚挺，不仅没有下降，反而有所上涨，尤其是二三线城市表现更为明显。在4 月13 日召开的国务院常务会议上，温家宝总理表示，当前市场仍处于相持阶段，普通商品住房价格与调控目标和群众期待相比仍有较大差距，特别是有的城市房价过高、上涨过快的局面没有根本改变，有的地方落实中央调控政策的措施也不够有力，总的调控效果还有待巩固和加强。之所以这样，研究认为，除了地方政府政策执行不力、市场预期强烈等因素外，限贷、限购、限价等调控政策本身及相互之间的矛盾性更是导致调控未达到预期目标的重要原因。;2、限购的矛盾 ①限购还是排外? 限购的目的是通过限制投资者的购买资格来抑制投机需求。限购政策出台后，不符合购买资格但具有购买实力的人群纷纷通过假离婚、公司名义、借用他人名额、补办社保手续等手段重新获取购买资格。看似无比严厉的限购政策就这样被市场一一化解。然而，对于那些既有自住需求又有一定负担能力的外来者而言，如果没有