房地产行业：2020年长租公寓行业展望专家会议要点正式版.pdf

2020年2⽉20 ⽇ 证券研究报告 房地产 中性 减持 2020年⻓租公寓⾏业展望专家会议要点 超配 中性 低配 • 2018年项⽬收益率明显下滑；2019年拿房成本回落，转让项⽬⾏为增多。 • 开发商对⻓租⾏业⻓期有积极作⽤，但⽬前该业务被边缘化且拆分上市意愿不强。 • 疫情下⾏业需求⼤幅下滑，租赁政策收紧；集中式企业求稳，分散式企业开源节流。 我们参加了 2020 年⻓租公寓⾏业展望专家⼩组会议，会议邀请了克⽽瑞租赁事业部总经理 对今年⾏业增⻓趋势、竞争格局、融资环境以及疫情影响等进⾏交流，其主要观点如下： 2019年⾏业增速显著下滑，后发企业逐渐退出。2019年⻓租公寓⾏业头部企业管理规模平 均增速为 19%，较2018 年 173%的增速明显回落，预计今年增速将进⼀步回落。⽬前市场 头部企业基本是早期进⼊⾏业的企业，在盈利上，其提前锁定低价房源并享受了2017-18 的 租⾦上涨，获得可观的租⾦剪⼑差；在规模上，其充分利⽤2017-18 的资本推动获得了⼤量 货源。在2017-18年才后发进⼊的⼀些企业⽬前已基本淡出。 分散式规模效应已有所显现，但⾯对城市政策⻛险；集中式经营模式仍在不断更新。⽬前 分散式企业的规模及品牌效应已有所显现，⾏业第 2、3 名已顺利上市，其⻛险主要来⾃于 城市政策，例如北京之前在叫停了“N+1”等改造出租类产品后，部分企业在北京的运营规 模⼏近停滞。集中式企业运营模式正在由重变轻，⽬前各家企业基本采取轻重结合的⽅式经 营，轻资产：重资产经营的⽐例在8：2到6：4不等，未来成本细项控制是决定能否做⼤、 能否盈利的关键。⽬前分散式企业占到租赁市场整体的4%~5%，⽽集中式企业不⾜2%。 2018年项⽬收益率明显下滑；2019年拿房成本回落，转让项⽬⾏为增多。2013-17年重点 城市租⾦每年保持 5%-8%的增⻓，由于⻓租公寓在业主端⼀般⾄少签订 5 年，因此在这个 节点上企业可赚取⼀定的租⾦剪⼑差。2018年起，开发商在前⼀轮地产周期开发的⼤量物业 使⼊市可租赁房源⼤幅增⻓，因此本年租⾦并未增⻓；同时，2018年部分运营商在获得融资 后为追求规模开始哄抢房源，导致成本拉升，盈利能⼒受损。标杆企业在 2017 年前对 IRR 的要求为18%，⽽2018年起则降⾄ 15%。⾏业拿房成本⾼位出现在2018年下半年，个别