华高莱斯北京阳光股份酒仙桥南区危改项目顾问报告289PPT14M.pptx

阳光股份酒仙桥南区危改项目 项目编号：hgls-pg-007-;目录;目录;市场背景判断;市场背景判断;市场背景判断;目录;1998.03 1999.11 2003.09 2004.03;市场背景判断;市场背景判断;目录;市场背景判断;市场背景判断;市场背景判断;市场背景判断;市场背景判断;市场背景判断;市场背景判断;市场背景判断;市场背景判断;市场背景判断;市场背景判断;市场背景判断;目录;区域发展判断;;;目录;;;;目录;;;目录;;;区域发展判断;目录;自身条件分析;自身条件分析;自身条件分析;;自身条件分析;自身条件分析;自身条件分析;目录;自身条件分析;目录;自身条件分析;自身条件分析;自身条件分析;自身条件分析;阳光股份酒仙桥南区危改项目 项目编号：hgls-pg-007-2006;目录;目录;市场环境分析;住宅市场分析 就住宅市场而言，上东区都属于丽都、酒仙桥板块。 周边城市中高档居住板块包括三元桥燕莎板块、朝阳公园板块、朝青板块、望京板块和亚奥板块 从区域分析可知，在竞争关系上，丽都酒仙桥板块的紧密竞争区域为三元桥燕莎板块、朝阳公园板块、朝青板块，而望京板块和亚奥板块则为松散竞争区域 项目如果作为阳光上东的后续项目，在自身区位较好，城区土地稀缺的情况下，住宅的发展将不可能是中低档住宅，所以研究对象区域中的中高档住宅市场。;市场环境分析;市场环境分析;市场环境分析;朝阳公园板块住宅市场分析 分布以朝阳公园西最为集中，逐步向公园南及公园东部发展。 建筑规模分为大、中、小三类 10万平米以下：海悦名门、维多利亚花园、北京GOLF公寓、九号国际公寓 20万平米左右：棕榈泉国际公寓、东山墅、公园大道 60万平米：观湖国际 容积率普遍在3－4之间 开盘时间普遍在04、05年 棕榈泉与公园大道开 盘时间较早，在02、03 年，其余项目均在04、 05年开盘;朝阳公园板块住宅市场分析 建筑形式以板搂为主，而部分项目为提高容积率出现了围合楼的形式 多为大户型豪华居住，户型面积偏大，大部分项目的主力户型在200平米左右，户型形式以三居为主 大部分项目提供高档次的精装修;朝阳公园板块住宅市场分析 从目前销售情况看，观湖国际、维多利亚花园、九号???际公寓处于销售期，其他项目多处于销售尾期（其中棕榈泉国际公寓剩余面积为服务式公寓） 从价格来看，02、03年开盘的项目如棕榈泉国际公寓和公园大道的前期均价在13000元/平米左右，04、05年开盘的项目均价都在16000－17000元/平米左右。;朝阳公园板块住宅市场分析 ;三元桥燕莎板块住宅市场分析 区域内住宅项目著作要集中在机场高速以西，机场高速以东居住物业较少 区域内项目规模适中，多在20万平米左右 容积率较高，集中在3左右;三元桥燕莎板块住宅市场分析 区域内建筑形式以板搂、塔楼共存，原因在于容积率高且用地不够方正 除北京花园项目户型偏大外，其余项目户型分布较为均匀，从一居到三居都有分布，面积跨度也较大，从60－300平米都有分布;项目名称 ;三元桥燕莎板块住宅市场分析 凤凰城项目未来仍将有一定供应量，远洋新干线与UHN国际村、时间国际也将有一定供应，但远洋新干线与时间国际项目商住情况较多，居住氛围较差 区域内除北京花园外，均价都大多集中在10000－12000元/平米之间，目前售价大多超过13000元/平米;市场环境分析;市场环境分析;市场环境分析;市场环境分析;市场环境分析;市场环境分析;市场环境分析;市场环境分析;朝阳区高端住宅总量研究 从分析可见，周边城市区域中，高端住宅集中在丽都酒仙桥、三元桥燕莎、朝阳公园及朝青板块 望京和亚奥地区成为成熟的中高档住宅聚集区，高档住宅少，其升级客户有可能转移到郊区低密度或其他高端居住区 以下将从朝阳区高档住宅市场的角度来分析丽都酒仙桥、三元桥燕莎、朝阳公园及朝青板块在其中的市场交易的变化，从而明确这几个板块相互关系 统计数据以登记均价超过9000元/平米为标准;市场环境分析;市场环境分析;市场环境分析;市场环境分析;市场环境分析;市场环境分析;市场环境分析;市场环境分析;市场环境分析;市场环境分析;市场环境分析;目录;市场环境分析;市场环境分析;市场环境分析;市场环境分析;市场环境分析;;市场环境分析;市场环境分析;目录;市场环境分析;市场环境分析;市场环境分析;市场环境分析;市场环境分析;市场环境分析;市场环境分析;市场环境分析;市场环境分析;目录;市场环境分析;市场环境分析;市场环境分析;目录;市场环境分析;市场环境分析;目录;商业市场分析 就商业市场而言，本地块及阳光上东都属于丽都、酒仙桥板块。 周边城市区域中最聚规模的商圈为三元桥、燕莎商圈，是整个大区域的商业中心，吸引力强。 望京作为早期的居住聚集区，商业设施较为缺乏，但目前望京