房地产企业纳税筹划及财务管理运作.pptx

房地产企业 纳税筹划和财务运作 ; 总经理 首席管理咨询顾问 中国注册会计师 王 景 江 教授 EMAL:wjjcpa@163.com 手机 ; 1.房地产行业政策调整及其对策 ;央行121号文件精神 央行121号文件的出台有两个目的，一是为了防范商业银行可能出现的潜在风险;二是为了抑制房地产行业出现的过热现象。 央行121号文件核心内容是：房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金(指所有者权益)应不低于开发项目总投资的30%；商业银行发放的房地产贷款，严禁跨地区使用；商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴土地出让金的贷款；对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年；承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备，严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。对于个人房贷：商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款；借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋；购买第二套以上(含第二套)住房的，应适当提高首付款比例，并不再执行个人住房贷款利率，而按央行公布的同期档次贷款利率执行。 ; 税收 政策 ;税种; 会计 法规 ; 2.房地产行业市场运营问题及其对策 ; 竞 争 要 素; 3.房地产行业财务问题及其对策 ;; （四）房贷证券化。早在上世纪70年代，美国开始向投资者发行抵押证券，通常是由房地产投资信用基金对外发行受益凭证，这种凭证可通过证券公司公开上市及流通。英国也于1985 年首次发行抵押贷款担保（MBS），并于1987 年再度发行MBS，在伦敦证交所上市交易。从理论上说，房贷证券化不外乎两种方式，一种为“表内融资方式”，即金融机构将持有的住房抵押贷款汇集成抵押贷款群组，然后向投资者发行相应的受益凭证。另一种是“表外融资方式”，即银行将住房抵押贷款“打包”出售给具有相当实力与资质的机构，由该机构进行信用升级，通过证券公司发行上市。房贷证券化??我国已正式“试水”。 　　（五）境外融资。房地产开发商，特别是一些民营企业，通过在境外设立投资公司，然后发行股份吸引外商投资。如在英属维尔京群岛（BVI）设立投资公司的程序就相对比较简单，而且成本低廉，一般通过委托国内律师事务所与香港律师就可办理相关手续。值得提醒的是，BVI公司的法定资本一般为5万美元以上。一般而言，在提交全部资料后，7个工作日即可完成公司设立程序。BVI公司设立后，可通过境外发行公司股份的方式吸引境外投资，然后组合国内的不动产，通过境外投资或转让股权的方式实现融资目的。 ;盈利 模式 问题;; 问题;一个中心：企业价值最大化; ; 1.纳税筹划含义和途径 ;企业偷税案例 ;案例一： 某公司利用自主定价权，通过关联方产品转移定价少交税。 案例二： 某公司为了少缴个人所得税，减少名义工资收入，加大个人职务消费部分。 案例三： 某公司通过合法手段将个人工薪收入平均化，减少应纳个人所得税额。 案例四： 某公司通过对限制性费用“转换”方式，减少纳税调整金额。;案例一： 某公司通过合理设计融资方案，最大限度地少缴企业所得税。 案例二： 某公司通过合理选择子公司和分公司设置形式，少缴企业所得税。 案例三： 某公司通过对业务招待费的合理控制，少缴企业所得税。 案例四： 某公司针对企业重组中的纳税特殊问题，向税务部门争取税收优惠政策。;途径; 2.纳税筹划的基本方法 ;方法; 3.纳税筹划案例分析 ; 融资 环节 ;案例1: 某公司 A,2000 年 11 月兼并某亏损国有企业 B。 B 企业合并时账面净资产为500万元 , 去年亏损为 100 万元 ( 以前年度无亏损 ), 评估确认的价值为 550 万元 , 经双方协商 ,A 可以用以下方式合并B 企业。 A 公司合并后股票市价 3.1 元 / 股。 A 公司共有已发行的股票 2000 万股 ( 面值为 1 元 / 股)。 (1)A 公司以 180 万股和 10 万元人民币购买 B 企业 (A 公司股票市价为 3 元 / 股 ): （2）A 公司以 150 万股和 100 万元人民币购买 B 企业。 假设合并后B企业的股东在合并企业中所占的股份以后年度不发生变化 , 合并企业每年未弥补亏损前应纳税所得额为 900 万元 , 增值后的资产的平均折旧年限为 5 年 , 行业平均利润率为10% 。所得税税率为 33% 。; 选择 (1)