房地产完工决算与所得税汇算操作实务.pptx

房地产完工决算与所得税汇算操作实务;内 容 提 要; 项目完工前后的会计与税务处理差别较大。导致—— 蝴蝶效应 《礼记·经解》----- “君子慎始，差若毫厘，缪以千里”. ;第一讲：完工产品会计与税务处理方法;第一讲：完工产品会计与税务处理方法;;二、项目完工前的会计处理;三、项目完工后的会计处理;三、项目完工后的会计处理;四、项目完工前的税务处理;四、项目完工后的税务处理;五、项目完工后的税务处理;六、计税成本的核算体系;六、计税成本的核算体系;如何确立成本对象;如何确立成本对象;六、计税成本的核算体系;六、计税成本的核算体系;六、计税成本的核算体系;六、计税成本的核算体系;（三）计税成本的支出内容;（三）计税成本的支出内容;（三）计税成本的支出内容;（三）计税成本的支出内容; （四）计税成本核算的一般程序;（四）计税成本核算的一般程序; （四）计税成本核算的一般程序;（四）计税成本核算的一般程序;（四）计税成本核算的一般程序;（五）计税成本的分配方法;（五）计税成本的分配方法;（五）计税成本的分配方法; （六）间接成本的分配方法; （六）间接成本的分配方法; （六）间接成本的分配方法;（六）间接成本的分配方法;（六）间接成本的分配方法;（七）配套设施成本的扣除;（七）配套设施成本的扣除;（八）计税成本的预提方法;（八）计税成本的预提方法;（八）计税成本的预提方法;（八）计税成本的预提方法;（八）计税成本的预提方法;（八）计税成本的预提方法;（八）计税成本的预提方法;（八）计税成本的预提方法; （九）结转计税成本的征管规定;第二讲：房地产企业 2009汇算清缴操作实务及注意事项 八项实务;第二讲：房企09汇算操作－－八项实务 ;应纳税所得额的一般规定; 企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。 －新31号文第九条; （1）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。 　（2）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%. 　（3）开发项目位于其他地区的，不得低于5％。 　（4）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%. －新31号文第八条; 1、开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。 2、在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。 －新31号文第九条; 房地产开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： 　1、开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 　2、开发产品已开始投入使用。 3、开发产品已取得了初始产权证明。 －新31号文第三条; 1、开发企业基本情况，包括企业资质等级、资质有效期、从业人数、法人代表、出资方、关联方有关情况等；　 2、开发项目基本情况，包括开发项目名称、地理位置及概况、占地面积、容积率、绿化率、开发用途、初始开发时间、完工时间、销售情况、销售方式、销售费用（含佣金或手续费，尤其是委托境外机构销售费用结算情况）、配套设施的归属及核算、停车场所的核算、企业的融资情况、利息的核算及支付情况等；　 3、《房地产开发企业本年共同（间接）成本分摊明细表》、《房地产开发项目完工对象会计成本、计税成本调整计算明细表》、《房地产开发企业预提费用明细表》 ;第二讲：房企汇算操作－－八项实务;收入总额;收入总额;收入总额; 销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等， 凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入； 未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 ; 企业将开发产品 用于（） （） （） （） （） （） （） （）、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应当视同销售。 —《新31号