房地产开发企业的纳税风险控制与税收筹划（ppt297）.pptx

筹划魔方：在变化中寻找筹划空间——房地产开发企业经营过程中的 纳税风险管控与税收筹划主讲人：李记有第一部分 控制纳税风险是房地产开发企业管理税收的第一目标一、房地产开发企业主要纳税风险类型与案例案例一：案例二案例三（一）偷税的法律风险（二） 违反税法规定少缴纳税款的法律风险二、房地产开发企业纳税风险成因1、税收政策变动与税收稽查专业化是引发纳税风险外在因素2、企业缺乏内控流程是引发涉税风险的内在因素三、寻求专业机构合作，聘请税务顾问是降低涉税风险有效途径第二部 追求最优纳税是企业管理税收第二目标一、税收筹划的两大前提（一）企业适用税收政策的多样性是税收筹划第一个前提（二）企业业务性质不同，所适应的税收政策不同，是企业进行税收筹划第二个前提二、税收筹划“两大学说” 税收筹划具有较强的专业性，有着较为复杂的操作程序，但同时，它也是有规律的。总结几年来成功的筹划案例，我认为税收筹划的个案基本上都遵循“变量引进”和“因素分析”两大规律。（一）税收筹划的“变量引进学说” 所谓变量，就是影响税收政策有差异化选择、能够引起税额变化的要素。变量引进，就是纳税人采取合法的相应措施或办法，引进部分原来没有或改变原有的数值，从而影响税收政策的差异化选择、引起税额变化，达到最终引起税额向有利于纳税人方向转化。 税收筹划的变量大体可以分为五类 1、纳税人的注册地点 2、纳税人的性质或组织形式 3、纳税人选择的行业 4、企业资产、设备是否是国产产品 5、企业选用什么样的从业人员（二）税收筹划的“因素分析学说” 因素，就是构成事物本质的成分，或者说是决定事物发展的原因或条件。因素分析，就是对那些影响税额的条件（因素）进行分析，并通过一些税收安排后加以利用，从而达到节税的目的。 影响税收筹划的“五大因素”特定税收政策因素 税收优惠政策因素 税制要素计算公式中的内嵌因素 组织形式因素 （三）税收筹划“两大学说”的互相转换 变量引进法和因素分析法“两大学说”之间是相通的，变量引进中的变量也属于因素分析中的因素，特别是在实际的操作中，两者是密切联系的。纳税人在运用这两种理论模型时，要体现出灵活性。一方面从逻辑分析入手，从因素分析的角度找到税收筹划的空间，另一方面，又要打破思维定式，进行跳跃式思维，从变量引进的角度，找到税收筹划的空间。三、企业进行税收筹划的现状（一）把偷税误认为是税收筹划（二）简单对号入座式运用税收优惠政策是税收筹划的主要方式（三）企业在税收的盲区是当前税收筹划主要障碍第三部分：房地产开发企业纳税风险全程控制解码图与纳税风险管控一 研发背景和研发思想二 十大节点的纳税风险管控（一）公司设立阶段纳税风险管控案例一案例二案例三（二）土地取得阶段纳税风险管控案例一案例二案例三（三）规划立项阶段纳税风险管控案例一案例二案例三（四）开发建设阶段纳税风险管控案例一案例二案例三（五）项目销售阶段纳税风险管控案例一案例二案例三（六）项目清算阶段纳税风险管控案例一案例二案例三（七）项目清算阶段纳税风险管控案例一案例二案例三（八）企业退出阶段纳税风险管控案例一案例二案例三（九）企业融资阶段纳税风险管控案例一案例二案例三（十）日常费用支出阶段纳税风险管控案例一案例二案例三第四部分 房地产开发企业核心税种的税收政策分析与筹划税收实体法适用房地产开发企业的税种(包括费 共计12个)中国税制体系流转税行为税类财产税类非税征收教育费附加增值税车辆购置税房产税地方教育费附加营业税印花税车船税文化建设费消费税契税关税特定目的税类所得税资源税类城市维护建设税企业所得税资源税耕地占用税个人所得税城镇土地使用税土地增值税营 业 税房地产开发企业营业税税收筹划与案例分析一、营业税的含义与特点 营业税的含义：营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人所取得的营业额征收的一种商品与劳务税。 营业税的特点： 1、一般以营业额全额为计税依据 2、按行业设计税目税率 3、计算简便，便于征管二、营业税暂行条例及实施细则修订后的主要变化1、对境内应税劳务进行重新界定；2、混合销售的重新界定；3、增加了计税价格明显偏低问题的处理规定；4、调整耐水地点的表述方式；5、扩大视同营业税应税行为人范围；6、明确了采取预收款方式建筑业和租赁业的纳税人发生时间7、补充了价外费用包含的项目；8、增加了营业额有关扣除项目所需凭证的规定三、房地产企业营业税的主要问题及筹划思路1、有关预收（包括定金、订金、意向金、合同保证金）等相关收入征税问题2、有关代收款的征税问题3、垫资从事土地一级开发的税收问题4、有关合作建房中心税收问题5、有关“甲供材”中税收运用问题6、有自建行为的税收问题7、有关股权转让的运用税收问题土地增值税土地增值税清算实务第一章 土地增值税清算相关背景资料一、土地