房交会期间大理房地产市场调研报告.pptx

2012年房交会期间大理房地产市场调研报告;目录;大理简介;;大理市规划分析;大理城市定位;旅游规划定位目标：中国一流、世界知名；将大理建设成为中国西部国际知名生态旅游胜地，打造成“风花雪月大理、浪漫休闲之都”;人口发展目标;大理城市发展走向;区域规划说明 ;海西片区 ;苍山脚下：为科研文教区和苍山环境绿化保护区； 结合旧城改造建成全市行政、经济、旅游观光和文化活动综合区； 东南发展新型工业发展区及物流产业园区；;满江片区为海东新城核心区，政治、经济、文化中心；大理物流商贸中心区； 双廊镇：绿色经济重镇、历史文化名镇和生态观光旅游重镇。 挖色镇：旅游产品交易、加工工业为主的特色小城镇；;住宅市场研究;房地产开发情况;;别墅作为外销型产品，价格增幅较大，经过一段时间推广炒作后，开始发力，2009年价格快速上涨，增长率高达53%； 大理别墅市场受内外因素影响不大，因此开发商对别墅市场的热情要远高于普通住宅。 ;大理房地产均价呈上涨趋势， 在2008年金融危机发生时，住宅涨幅仍保持在5.6%，2011年旧城项目改造和几个品质楼盘推出，抬高了住宅均价，几个旧城项目住宅均价高达6800元/㎡； 普通住宅作为内销型产品，在一段时间里保持缓慢增长，旅游地产开发，别墅类物业的炒作带动了普通住宅价格上涨；;住宅开发区域分布;银海山水间;下关老城区房地产开发主要为城中村改造项目； 城中村项目完全照搬昆明模式，物业类型以点式高层+写字楼+酒店+集中商业中心的城市综合体为主； 城中村改造项目供应目标客群为本地客户； 城中村改造总占地5000亩，目前已有3宗地完成拆迁，其中实力集团、俊发地产已获得城中村改造项目的开发权； ;;海东新城（满江区）;大理市政府于2009年开工建设，但目前仍没有动静，按此进度，大理市政府搬迁将是5年之后的事情；;;海东新城海东镇;双廊片区;重点项目简介;物业类型：联排别墅、独栋别墅； 面积区间：160—240平米 ； 价格：8000元/㎡； 客群构成：本地10%，省外及昆明90%； 已开发10年； 坐落于苍山半坡 ，社区内有苍山溪流;天籁家园;洱海天域;兴盛时光;锦达豪庭;洱海国际生态城;物业类型：公寓、别墅; 面积区间：公寓40㎡左右;别墅103-300㎡； 价格：公寓8000元/㎡;别墅9000元/㎡； 客群构成：昆明90%， 其他10%； 卖点：可俯视洱海；;物业类型：一期纯别墅;二期高层+别墅； 面积区间：一期：225-593㎡; 二期高层:160㎡左右; 二期别墅295-350㎡； 价格：一期：预计8000-20000元/㎡; 二期高层6000元/㎡; 二期别墅7000-8000元/㎡； 客群构成：昆明90%;其他10%； 主要在昆明推广、可俯视洱海；;地价情况;小 结;大理市商业分析;大理商业地产起步较晚，2005年当年开发面积大幅增长，突破10万㎡， 2005年之后商业进入快速发展阶段后，每年开发面积保持在30万平米； 08年销售面积未受金融危机影响，开发投资面积基本持平。而在09-10年地产增速较快的时期，商业开发量维持在每年30万平米以上。 2011年商业开发量受到房地产调控影响，增幅不大。 ;;下关老城区商业构成;租金售价情况;片区小结;;片区小结;满江区商业构成;满江区;总建面：130万平方米 ； 定位：大理“螺蛳湾”； 物业包含：国际展贸、商品交易、物流配送、商务办公、产业服务、酒店餐饮、配套公寓； 一期商铺均价10000元/平米 ； 一期已基本完成；;物业类型：高层公寓、商业中心； 面积区间：高层公寓109-145㎡； 价格：高层均价5200元/㎡; 商业中心：售价未定； 客群构成：大理州及周边人群； 卖点：大理市政府旁； 项目为商业用地；;商业中心未销售，已签约上海永华电影院； 步行商业街预计年底销售； 物业类型：底层商业联排别墅，3层设计； 商墅户数：100套； 销售价格预估2万元/㎡； 商业定位：社区邻里中心 ;御培坊;占地面积：110亩； 项目定位：国际家居馆、建材馆一站式家居中心 ； 项目施工已到地上二层，正在招商中； ;满江片区每个项目均有商业开发； 多个项目为商业项目，规划有集中商业中心； 片区商业开发量较大，竞争非常严峻； 片区定位为商贸物流中心，和主城区存在断带，无足够的固定居住人群支撑，片区主要以专业市场为主，不具备开发大型商业中心条件；;商业总结;总 结;大理作为典型的旅游城市，别墅开发以外销型为主，别墅市场好坏取决于整个大理旅游开发及运营能力，目前别墅开发量较大，存在较大风险； 普通住宅开发量较大，空置率高，大理经济及较少的城区人口很难短期内消化如此大的放量，因此内销性产品将带来较大的市场竞争； 大理住宅产品性价比较低，升值空间有限； 大理城区的带状构成，导致