某项目整体操作方案.ppt

（4）目前项目一期A区的主要竞争对手“海风花园”，以幽雅、合理 的建筑设计及海景资源，将会分流一部分客户，并对本项目 形成一定影响。 （5）因项目规模比较庞大，本地消费群体难以支撑。 三、一期项目主题概念及市场形象定位 （一）项目主题概念提出的依据 石岛湾项目一期A区是以西班牙建筑风格为主进行规划设计的，所以其案名以及主体概念都应该多多少少的与这种西班牙建筑风格保持一致，而且要尽量与整个项目“国际滨海泛生活特区”的主题概念相符。 西班牙弗拉门哥文化 西班牙文化里最有影响，最有历史的文化也许就是弗拉门哥文化了。弗拉门哥由歌唱（cante）、舞蹈（baile）和吉他演奏（toque）组成。虽然歌唱、舞蹈和吉他演奏作为不同艺术领域的艺术形式可以相互独立存在，但是当这几种艺术形式相互配合时，能更完美地表现出弗拉门哥的艺术视觉效果、音乐感觉和情感。 弗拉门哥由于其最广泛的参与性而迅速风靡西方世界，在亚洲的日本和中国也已经有了一群疯狂的爱好者。剧场或酒吧中，弗拉门哥的表演在疯狂的吉他扫弦声中拉开帷幕，清脆的响板和舞蹈时发出的“啪啪” 踏地声，打出了轻快的节奏，引得观众们情不自禁地随着节拍即兴击掌、喝彩、跺脚。如今，这些击掌、喝彩、跺脚等形式也逐渐发展为弗拉门哥表演形式中的第四个组成部分。 既然西班牙的弗拉门哥文化在世界如此受欢迎，那么石岛湾一期A 区项目的主题概念和案名为什么不和它联系在一起呢？ （二）项目的主题概念以及案名提炼 1、项目的主题概念：——国际滨海西班牙风情社区 “国际滨海”是对项目滨海素质的展现，也是对石岛湾项目“国际滨海泛生活特区”的呼应。（今后开发的每一个项目都可以套用这个模式，从而形成一系列的“国际滨海××××风情社区”主题概念，以增加项目的整体推广力度。） “西班牙风情”是对弗拉门哥文化的一个自然诠释，就算有人对弗拉门哥文化不太了解，有这么一个诠释，他们也会自然而然的联想到这是一个充满西班牙风情的异国情调社区；而对于弗拉门哥文化比较了解的人来说，则直接产生了强烈的渴求与向往。 2、项目一期案名： ——“弗拉门哥·欢乐海岸” 案名诠释： ※??弗拉门哥是西班牙民族文化的精髓，石岛湾项目一期Ａ区则是西 班牙建筑艺术精华的完美展现，两者相提并论，绝不牵强做作。 ※??随着石岛湾项目一期Ａ区的不断开发与推广，西班牙弗拉门哥文 化必定可以象西班牙建筑一样，在石岛湾生根发芽。 ※?弗拉门哥欢快、轻松的节奏与石岛湾项目未来营造的旅游、生态、 休闲、运动、健康的生活状态完全相符。 ※ 弗拉门哥文化是西班牙建筑在石岛湾的升华。 （三）项目市场形象定位 本项目的规模属超级大盘类型，不能在短期内完全开发完成，顾会分阶段逐一开发。所以我司建议在局部地块开发前，首先确定树立项目的整体市场形象定位。在确定整体市场形象定位后，结合当时的市场现状对局部各阶段进行详细的市场形象定位。目前开发的地块处于整体项目一期A区的开发阶段，根据现阶段的市场状况及项目自身现状，我司对本项目一期A区的市场定位建议： “纵览华夏山水，情定弗拉门哥” 四、项目目标消费客户定位分析 （一）客户构成比例 根据相关市场调研分析及项目本身规模因素研究发现，本项目的消费群体主要以外地置业者为主，本地人及周边城市置业者为辅的置业群体组成。本地客户约占5-10%之间，威海、烟台地区约占10-15%左右，其余80%的客户为外地置业者。以石岛为中心，我们可以将目标客户按从小到大的区域划分为五类： 1、石岛及荣成本地客户群体； 2、威海、文登、乳山客户群体； 3、山东内陆城市客户群体（淄博、济南、东营、潍坊、青岛等地）； 4、外省客户群体（东北、华北、西北、华南客户群体等）； 5、韩日客户群体。 （二）消费类型细分 经过相关楼盘市场调研分析，及本项目的相关特质研究发现。石岛地区的置业群体主要由四种置业群体组成，即：商业需求型、旅游度假型、投资型、居住养老型四种类型。 1、商务需求型： 这部分客户群体主要由本地人及日、韩大型企业或其他国内企业在石岛办公的人员组成。其主要是因业务需要，而需在此短期或长期居住/办公，从而认购房屋的客户。 这部分客户一般以企业的形式，参与到购买过程中。其主要关注的是地点好，交通方便的高尚住宅楼作为办公场所。其对小区物业、智能化的要求，相对要高一些。 2