土地经济评价(城镇土地分等定级).pptxVIP

城镇用地分等定级估 价《土地评价与土地管理》第四章 土地经济评价土地经济评价：对土地利用经济效益的评定土地经济评价的理论基础 土地生产力理论 不同区域由于自然条件、社会发展条件的差异，土地生产力存在着分异。土地生产力是土地经济评价的前提和基础。土地经济评价的理论基础 土地区位理论杜能：农业区位论韦伯：工业区位论克里斯泰勒：中心地理论区位地租作物A作物B作物C市场距离土地经济评价的理论基础 土地区位理论农业区位论 付地租能力零售业工业和批发业多层住宅独立平房农业距离城中心土地经济评价的理论基础 土地区位理论土地经济评价的理论基础 地租地价理论 绝对地租是土地价格存在的根源 级差地租的存在是决定土地价格高低的主要因素 垄断地租是导致特殊地段土地价格高的主要因素土地经济评价的理论基础 地租地价理论 土地价值来源于收益，土地价格是土地价值的货币表现 估价就是根据土地质量优劣、生产率高低确定其价值的经济评价土地经济评价的理论基础 土地供需理论 土地提供的产品和服务受市场供求关系的制约 土地本身作为商品，土地流转、价格受供求关系的影响，土地的供不应求是绝对的、普遍的土地经济评价的理论基础 土地供需理论 自然供给：土地自有的可供人类利用的部分。 经济供给：在土地自然供给的基础上，投入劳动进行开发以后，成为人类可直接用于生产、生活的土地的供给。第一节 城镇土地分等定级与估价一、城镇土地分等定级的含义1. 定义：根据城镇土地的经济和自然属性，及其在城镇社会经济活动中的地位和作用，综合评定土地质量，划分城镇土地等级的过程。城镇之间土地的地域差异土地等“等”和“级”两个层次的划分体系城镇内部土地的区位条件和利用效益的差异土地级一、城镇土地分等定级的含义2. 城镇土地分等定级的体系采用多因素分值加权求和法，初步划分土地级别P = ∑ Wi · Fi一、城镇土地分等定级的含义3. 城镇土地定级的思路结合典型行业土地收益、价格以校核，综合定级二、城镇土地定级的因素分析1. 确定定级因素的基本原则 影响大，对分级具有重要作用 覆盖面广，适用于城市各类用地 反映土地质量的差异二、城镇土地定级的因素分析2. 城镇土地定级因素罗列商服中心等级高级商务金融集聚度繁华度土地区位农贸市场道路功能与宽度交通通达度道路网密度公交便捷度对外交通便利度2. 城镇土地定级因素罗列供/排水设施城镇基础设施供暖设施城市设施供气设施供电设施文化教育设施医疗卫生设施社会服务设施文娱体育设施邮电设施公园绿地2. 城镇土地定级因素罗列大气污染环境质量环境优劣度水污染噪声地形坡度自然条件地基承载力洪水淹没与积水绿化覆盖率2. 城镇土地定级因素罗列人口密度人口密度其他建筑容积率建筑容积率城镇规划用地潜力3. 《城镇土地定级规程》推荐因素定级因素繁华程度交通条件基本设施状况环境状况人口状况商服繁华影响度道路通达度公交便捷度对外交通便利度路网密度生活设施完善度公用设施完备度环境质量优劣度文体设施影响度绿地覆盖度自然条件优越度人口密度选择性必选至少一种必选备选至少一种必选备选备选重要性顺序12或33或24或55或4权重值范围0.2~0.40.3~0.50.2~0.30.15~0.2三、城镇土地定级的程序与方法1. 资料收集与分析2. 因素权重的确定3. 因素分值的计算三、城镇土地定级的程序与方法3. 因素分值的计算 商服繁华影响度的作用分值计算Mi = 100Ai ? Amax销售总额、总利润；单位面积销售额、利润根据商服中心的规模、水平划分中心等级（商服繁华度）一般分为市级、区级、小区级、街区级中心三、城镇土地定级的程序与方法3. 因素分值的计算 商服繁华影响度的作用分值计算Fi = Mi (1-r)r = di/dd =(s/nπ)1/2 繁华影响度的大小随距离递减根据影响半径，确定不同地段的作用分值地块上繁华影响度分值叠加∑Fi三、城镇土地定级的程序与方法3. 因素分值的计算 商服繁华影响度的作用分值计算三、城镇土地定级的程序与方法3. 因素分值的计算 道路通达度的作用分值计算道路的通达度由？？？来反映？不同道路类型的影响距离不同通达度由道路向两侧递减三、城镇土地定级的程序与方法3. 因素分值的计算 道路通达度的作用分值计算依据混合型主干道、生活型主干道、交通型主干道、生活型次干道、交通型次干道、交通型次干道、支路的顺序，为各级道路赋值(0,100]，得MiFi = Mi (1-r)r = di/d d = s/2L （对于主干道） 支路按实际影响推算，一般0.3~0.7km三、城镇土地定级的程序与方法3. 因素分值的计算 道路通达度的作用分值计算根据影响距离，确定不同地段的作用分值三、城镇土地定级的程序与方法3. 因素分值的计算 道路通达度的作用分值计算不同地段通达分值的确定和