洪湖滨江国际城商业定位及发展报告1123.pptx

;开发商领导： 本案结合本地市场情况，从城市经济、区域背景、商业研究、消费者调研以及商家访谈等多层面，综合研究分析了项目的市场定位， 并对商业招商及销售策略进行了系统的分析。 ;目 录;;洪湖隶属荆州，武汉城市圈外，省副中心城市外，长株潭城市圈外，鄂西生态旅游文化圈边缘，属于多不管区域。 洪湖交通滞后，随岳高速、京珠高速、宜黄高速均绕洪湖而行，无高速直通、无国道直通、无铁路直通。仅有一个长途汽车站。;洪湖以第一产业为主导。第二产业较为落后，目前主要依赖基础建设及房地产投资拉动建设；落后于第一和第三产业。;全市实现社会消费品零售总额53.45亿元，增长18.7%， 人均可支配收入11100元，增长11.6%。;存款涨幅迅猛，缺乏投资渠道;作为荆州的县级市，洪湖市近年来人口增幅较为缓慢，2010 人口基数为81.94万人，成负增长。由于城市对外吸纳力较低，外来人口极少，城市居民依旧是消费主力，因此主流消费群体较固定，且基本集中在老城区； 随着近年来洪湖市政府对旅游业的发展给予大力扶持并宣传，当地城镇人均年收入得到持续增长，工业投资加大，一、二、三产业比重由2009年的37.7：26.3：36.0调整为34.6：29.4：36.0。城市产业结构日趋合理。 洪监高速已开工建设，洪湖新堤港区综合码头、燕窝长江大桥、乌林长江大桥等等陆续开工建设，城市交通环境的改善将增加人口流动量，提升城市消费力。;城市启示;;建面：51043.73平米 商业：13735.77平米 住宅：31852.12平米 容积率≥4.99 建筑密度≤46% 绿地率：47% 停车位：123个 总户数：252户;;处于城市生活主干道（园林路、赤卫路），交通方便； 毗邻成熟商圈（聚金广场、人民路），人气较旺； 多所学校盘踞周围，教育氛围浓厚； 临近居民区，闹中取静；; 老城区目前有大型商家开始进驻（如中百仓储等），品牌商家云集，具有改变老旧商业、更换新型商业的气象。新城区却地广人稀，缺少人气，商业一片茫然。 本案所处的城西商业圈已开始更新换代，有根深蒂固之势，不存在与新城区之间的区域之间的竞争，但区域内部竞争激烈。;核心商圈;城市商业核心地段，传统的沿街商铺，人流量、车流量最为密集，认知度高，租金实现最高； 主要经营业态为服装、珠宝、餐饮、百货等，其中以服装为主导； 商业形象较好，品牌集中。 品牌以国内大众品牌为主，辅以新兴中低端时尚品牌，门头装修较为大气，在洪湖略有高端品牌的气势。 租金水平：每平米每月约在150-170元。;依靠商业的地段优势，以及项目本身的规模，规划整齐有序。 一层为服装、餐饮、化妆品、皮具、珠宝； 二层为服装、运动休闲、鞋帽箱包、饰品； 三层欲整体对外招商，目预定业态为餐饮、KTV、网吧、电玩城、儿童游乐城； 租金水平：一层每月每平米约160-170元，二层每月每平米约40元，且存活率低。;商圈代表：聚金广场;业态分布：餐饮、服装、百货、零售、药房、农贸市场、休闲娱乐等，业态繁杂，经营种类较低，但档次及形象普遍较差； 租金水平：东西两端差异明显，东段因靠近老城区，租金相对较高，每月每平米约90-110元，西段人气较低，每月每平米仅在50-70元。;乌林大道 业态分布：以五金、家装为主导，配以少量药房、餐饮、零售等； 租金水平：平均每月每平米约在50-60元。 ;商业环境评估 综合商圈内的主力商业形态、市场业态、商业容量及抗性等因素，同时结合项目操作要求、预期收益等，我司确定商业资源的利用与优化作为地块的发展方向。;;;;;客群定位;目标群体分析： 他们的性格及消费心理： 年轻、时尚、追求个性。 好奇心强，爱面子、好攀比。 购物冲动、缺乏理性，容易受宣传鼓动。 盲目消费，不重性价比，追求品牌。 消费能力一般，但消费频繁，容易受诱惑。 闲暇时间多，爱群体活动，口碑传播影响大。;客户群体定位： 以项目为核心1公里半径内的消费群体为主力消费群体。 以项目为核心2公里半径内的消费群体为次主力消费群体。 以辐射洪湖市周边乡镇人口为偶得客户群体。;1、定位依据;;1、档次定位;配套;3、形象定位;业态定位;业态规划;尊重商业的垂直动线设计原理：;一层平面图; 目前当地居民认为最需要增补的商业业态是：百货商场和大型连锁超市,认为是一种时尚、有档次和品位的体现 。;一楼商家推荐：ITAT 整合了国际知名的服装品牌并以会员形式销售的折扣店，会员遍及全国，会员卡通用，有庞大的消费群体。;一楼商家推荐：迈垭 整合了国际国内知名男装品牌并以会员形式销售的折扣店，会员卡全国通用。能以加盟的形式存在。;互补性特色商业推介;沿街商业产品特别介绍