北京西枫国际写字楼整合推广方案81PPT.pptxVIP

;;;;来到“苏州桥”;一群唇齿相依的竞合兄弟;背　景;国家宏观政策调整地根不断收紧、开发商调整思路走“经营”道路、市场竞争态势转变写字楼市场逐渐成为买方市场，写字楼开发多元化时代的到来（创新性写字楼一般都地处特殊的区域，在政策上能够得到当地政府的支持，并且也符合一些企业自身的发展特点，成为境外投资客更加看好的投资物业）。 2005年以来北京写字楼市场呈现出供需两旺的态势，租售价格双双飘红。一方面，从供需对比总体来看，今年写字楼市场仍旧是供过于求的局面，??域差异依然存在。另一方面大单购买放量；这两方面构成近期北京写字楼市场的总体走势。但银行紧缩贷款的政策使企业贷款十分困难，直接影响了买卖市场，部分客户只能由购买转为租赁，对租赁价格要求尽可能降低，使得租赁市场价格水平受到一定的影响。今后，以租赁为主的写字楼会得到市场认可，散售的写字楼将被弱化。基于这个原因，更有实力的开发商会逐渐进入到商务地产领域，写字楼市场将再度洗牌。 在经济发展速度相对稳定的情况下，写字楼新增需求量也相对稳定，而目前供应量却在快速增长，市场竞争势必越来越激烈。同时，商务活动复杂程度迅速提高，写字楼市场多元化趋势越来越明显，这都需要我们站在更高的层次上理解市场竞争。;竞　争;目前亚奥区域内写字楼项目较少，市场供应规模较小，地区商住氛围浓厚，商务气氛不够成熟，缺乏能够带来企业聚集效应的旗舰客户或行业龙头企业。城市功能定位中起到“对外窗口”和“国际交流与合作的平台”的作用， 2008年北京奥运会的召开将成为该区域商业地产写字楼供应的平稳支撑；区域商务活动的“国际性”使客户对写字楼物业的品质要求较高，再加上奥运经济带来开发商对利润的心理预期较高，将会大幅度提高写字楼物业的综合品质。 经过2004年激烈竞争的中关村写字楼市场，从2005年初开始表现出了需求相对旺盛、收获整体商务环境好转的发展势头。一方面，核心区甲级写字楼出现大面积成交行情，成交价格保持了相对坚挺的状态；另一方面，租务市场上租金的变化尽管仍然持续下跌态势，但下跌幅度继续减小。同时由于04、05年新增写字楼集中放量的结果仍然使供大于求的供需结构继续保持甚至扩大，市场竞争仍然比较激烈。;项　目;机　会;随着以中关村广场及周边为主的区域集中现楼的展现，海淀新商务环境面貌逐渐清晰，同时经过市场的发展和政府的宏观调控，中关村核心地区商务环境的日益成熟和完善，海淀区政府正在继续加大对海淀区商务环境的整体宣传以及招商引资的力度，以收获以往政府及企业共同在区域商务环境软硬件方面投入的结果，中关村区域得到更多的国资企业、知名高新技术企业的青睐，因此，需求市场将进一步扩大。 目前，北京商务活动在继续聚集发展的同时，一些扩散的力量已经开始起作用，导致了写字楼市场地域分布多元化趋势出现。核心商务区周边扩展商务区――中关村的万柳区域，就已经形成比较明显的外围商务特点。商务中心的扩展与新的商务节点的形成――新的商务节点不断出现，并与老商务中心融合，物业属性、建筑形态、空间形态都呈现多样化。走差异化定位等营销策略的应对调整，使得市场同质化竞争会有所好转。;如何促进目标客户生产力提升，将成为办公物业竞争的重要方向。地点的竞争力首先体现在地点的效率上，主要表现为交通便捷程度、与客户交往的方便程度、配套居住商业方便程度等等方面；地点的竞争力还表现在地点的形象上，办公地点，往往能够比较好地传递公司实力、企业特点、公司理念等内容，从而形成地点的形象力，而这也是企业形象塑造的重要途径。理解地点的竞争力可以作为市场细分的重要指标，而打造强势的地点竞争力，更是写字楼项目在市场竞争中获胜的前提。与企业有关联的产业生态群落对于提升企业生产力的价值。产业簇群对企业办公地点的选择也有重要影响。产业的竞争，实际是区位竞争的本质内容。对产业竞争力的理解是写字楼市场定位的另一重要依据，而写字楼项目开发中，也同样可以通过为产业发展创造条件，从而创造吸引目标客户的附加价值。基于商务的复杂性以及企业多样性，在写字楼市场竞争激烈的情况下，对市场进行细分，对客户群进行精确定位已经十分必要了。如果能够找到合适的目标市场，为特定客户提供专门服务，项目才有可能形成独特的竞争力。精确定位意味着放弃了平庸，同时也是放弃了一个大众化的市场，需要承担更大的风险，更需要慎重的前期评价。;新海淀核心区商务环境提升，有政策支持 京城西北祥瑞之地传承千年文化，西北三环直通 “三高”人群高密度汇聚周边，国际人脉发达 中关村核心区甲级写字楼供应量持续高企 大单成交集中个别物业，散客数量仍占多数 周边新增同类物业多选择持有策略，切入租务市场 核心写字楼产品硬件趋向同质， “中关村”概念成法宝 边缘区域新增供应量趋向个性化多元化，价格不断走高 地块周边竞争相对缓和，存在明显市场空白 结论：走自己的