伟业_河北涿菁家园项目营销定位报告_120PPT_XXXX年.pptxVIP

涿菁家园项目第一阶段定位报告;目录;;一 城市发展方向研究;环渤海地区是中国继珠江三角洲和长江三角洲之后崛起的第三个主要经济圈； 该区域是21世纪中国战略发展的重点，将成为拉动中国经济增长的第三级, 发展潜力巨大； 京津冀都市圈是环渤海区域的核心。;都市圈将构建以京津为核心的“金字塔”城市群体系： 一级城市——北京、天津； 二级城市——包括石家庄、唐山、保定、秦皇岛、廊坊、沧州、张家口、承德等8个地级市及省会城市； 三级城市——包括涿州在内的其他地区县市。 涿州作为都市圈内的三级城市，更多扮演的卫星城的功能，承接大都市功能外溢和产业转移； 涿州虽隶属保定市，但距离北京更近，依托和服务北京更有利于涿州城市的发展。;考虑到区域一体化发展和北京市自然条件限制，东部区域和南部区域是北京市未来的重点方向，也是北京产业、人口外溢的主要方向。 香河、廊坊及燕郊依托天津、唐山与北京之间的双核拉动，优先承接北京产业转移，并将最先发展起来； 涿州、固安处于大北京区域西部生态发展带上，在承接大北京产业转移方面缺乏竞争优势，城市发展应突出价格洼地优势，加强对北京外溢人口的吸引。;城南计划概况;丽泽金融商务区;地铁房山线:预计2010年年底开通，线路全长约24.8公里，设计时速100公里，单程约25分钟。 涿州市区到房山的距离约30公里，涿州正争把地铁房山线延伸至涿州，但考虑到其不确定，房山线对于涿州吸引市区客户的影响有限。;首都第二机场初步确定是在大兴的榆垡，距离涿州市约30公里,预计2015年投入使用，建成后北京的国际航班将全部移至第二机场，年客流量将满足6000万人次的规模; 受机场带动，周边会形成完整的临空产业区，聚集航空产业、高新产品制造业、空港物流业、国际性商务及会展、酒店娱乐休闲五大产业形态,将极大的促进区域发展; 大兴、固安是未来新临空经济带首要辐射之地，其次是涿州市和廊坊市。;一 城市发展方向研究; 城市定位及产业特征 区位交通 城市配套 资源条件 房地产市场特征;区域;对外交通对比：;区域;城市资源对比：;城市房地产市场对比：;区域;一 城市发展方向研究;城市经济：;城市经济：;城市人口：;城市交通：;涿州市提出了“东拓北延”的发展战略，东部和北部地区是城市开发的重点，本项目处于重点发展新区的核心位置。;开发区规划：;开发区配套：;开发区产业：;大北京发展带来的机遇:面向、服务北京，承接北京城市人口外溢是涿州城市的发展方向，北京城南发展、产业人口南向郊区置业给涿州城市和房地产市场发展带来了新的机遇； 涿州在同类区域中的比较优势:相对同类区域，涿州在城市配套、政策支持方面具有优势，但距离北京远且无生态景观资源，更适宜吸引北京西、南局部区域外溢的刚性需求购房者，不适合休闲、养老客户来居住； 涿州城市发展及规划:本项目位于涿州新城区的核心地段，发展潜力巨大，考虑到涿州城市经济、人口对房地产市场的支撑有限，本项目除了考虑吸引涿州本地中央直属、行政事业单位等高收入人群外，应加大挖掘北京地区客群。;二 住宅市场环境研究;2005年，涿州房地产投资额仅为1.3亿元，占固定资产投资的比重为2.54%，而截至到2008年，涿州市房地产投资额已经达到7.9亿元，占固定资产投资的比重上升到11.17%。;2005-2007年，涿州市房地产的竣工和销售面积基本能保持一个供需平衡的态势，但是2008年房地产竣工面积有了大幅增长，销售面积也随之增加，但仍有近80万平米未消化。;涿州市场上独栋别墅和普通住宅产品的价格在过去数年中都呈明显上升趋势，独栋别墅项目自06年国家颁布别墅限令后，一直保持较高而且稳定的价格增长比例，普通住宅产品在2009年实现了43%的价格增长。;客户构成：按区域来源划分，主要有本地客户、北京客户两大类，进一步可细分为6个小类，北京养老、北京投资、北京年轻客群、涿州国企职员及政府公务员、涿州市私营业主、涿州普通工薪阶层； 产品需求特征：涿州目前不批准多层板楼的建设，今后小高层、高层产品将成为主流； 户型需求特征：在售80-90平米左右两居销售最受市场欢迎，150-160的大户型销售缓慢； 购买考虑因素：北京客户更加关注社区环境等，本地客户最关注总价水平、建筑质量。;2002-2005年：涿州房地产市场处于起步时期，单位自建房与商品房并存，房地产市场发展缓慢； 2005-2007年：涿州住房制度的双轨制基本结束，商品房市场开始步入正轨，住房需求初步释放，2007年达到阶段性峰值； 2008年：受政策调控及金融危机影响，国内主要城市房地产市场整体惨淡，涿州仍以价格低的优势吸引着来自北京的购房者，实现销量上涨； 2009年：房地产行业从年初的极度冷淡到年终的极度火爆，来自北京的投资客及刚需者已经占涿州楼市的50%； 2010年：在房价涨势过