某别墅营销策划提案.pptx

“南山巴黎印象” 别墅推广方案;;别墅市场环境;苏州别墅市场板块划分;1、太湖板块; 苏州的度假式别墅大多集中在太湖风景区附近，真山真水真空气，都是尤为稀缺的自然资源。依山傍水是这类别墅不可或缺的重要因素，最能体现人们回归自然的心理需求。同时苏州房地产业、旅游业的蓬勃发展，也给度假式别墅的发展创造了良好的条件。建筑风格有中式，也有欧式。另外该区块别墅建造时规定不得超过三层。 该板块侧重于旅游度假型，是5＋2生活方式下的第二居所的首选。在国家三令五申要控制风景区的房产开发后更凸现其价值.;2、木渎板块; 随着木渎政府进一步规划了古镇内四大商贸圈和四条商业轴线，以接轨木渎“苏州城西南商贸副中心、旅游次中心”的规划定位，未来五年，木渎将成为苏州又一个区域发展的热点。 木渎板块具有传统的人居环境优势、市政规划的良好前景，以及板块巨大的发展潜力，正逐步成为苏州楼市的新一轮热点所在。 ;3、市区板块; 苏州市内园林众多，人文气息浓郁，是非常好的别墅建造地。特别是寒山寺、拙政园这样的著名风景区周边，更是开发商争相追逐的建造别墅的绝好地段。 目前市区板块的别墅项目规模大都不大，产品走的是高档路线，主要是以中式庭院联排及独立别墅为主，在宣传中充分发挥其文化优势，效果明显。;4、阳澄湖板块; 相比其它板块阳澄湖板块的别墅起步相对较晚，但近几年来随着区域旅游经济的发展，板块内度假型别墅大量出现，带动了区域市场的发展。 由于国家对于别墅项目的限制以及阳澄湖湖岸一公里内不能再有商业项目的规定，使得阳澄湖区域别墅更具稀缺性。都市度假型休闲概念的风行，也使得该区域的投资前景被广泛认知。 ;5、园区板块;供应分析:整体充足却存在区域间不均衡性;销售情况分析;客源分析;（2）度假型别墅客源分析; 目前，苏州别墅的客户群体逐步回归本地高端人群。一方面，以外向型经济发展的苏州，众多的外商、台商等高端人群无形之中加大了别墅的客户群体，上海、浙江的经济雄厚的人群，以聪明的理财之道，更是看好苏州别墅市场的投资前??，也逐步的加盟于苏州的客户群体之中。另一方面，本地的经济发展，促使本地诞生了具备实力的购买人群，并且正处于逐步壮大之中。;园区市场分析;城市解读－苏州向东;产业发展改变购房结构;重点竞争区域;金鸡湖东区 均价：公寓 5600－6500元/ ㎡ 联排 11000元/ ㎡ ;;竞争楼盘主力户型面积分析;竞争楼盘总价分析;本案的房型面积不占优势;市场现状;市场总结;产品分析;享受项目综合社区完善配套 项目品质具有较高市场认可度，别墅产品更是对项目档次有较大提升 园区优越位置，区域同类产品相对稀缺 拥有专属会所及社区会所之双会所的尊荣享受 河岸景观第一排，私享超大水岸景观 拥有私家车库及车位 户户有市场较受欢迎的地下活动室 优雅立面形象，高档石材贴面经久耐看;与社区整体统一规划，相对不够独立，没有较强私密感＼尊贵感 全为联排别墅，体量较少，不易跳出原有项目形象，树立鲜明特色 别墅居住讲究建筑与景观的融合，园林景观间的自然融合，讲究层次丰富＼移步异景的完美体验，在此方面本案不具备优势;产品提升原则;产品提升手段;一层;一种区别传统联排别墅的产品形态 一种散发精致艺术品位的产品内涵 一种超越公寓生活的别墅生活方式 一种享受着法国惬意情怀的别墅生活 一种在城市化的环境却隔离大众化的自在品位生活意境;市场定位;苏州别墅市场现状;　　　　　　　　　新标准 除了配套资源与价格之外，以产品形态和工艺为核心的 楼盘综合素质，是评判好别墅的另一个标准。;独立别墅高端形象深入人心，但价格过高，非常人所及。;法式院落艺墅;鲜明的产品特色，迎合市场多方面的需要，才能形成持续竞争力。南山巴黎印象别墅持续竞争力体现在：;项目品牌及核心竞争力提升;客户定位;从项目定位导出消费群定位;客户描摹;客户定位;目标客户的年龄阶段：35—55岁，受过良好教育的成功人士 目标客户的职业分布：私营业主、外商高管、政府高管及高教区教授等 目标客户的区域来源：以园区工作、生活人士为主，辅以部分市区及外地购买客户等 目标客户的置业目的：客户以自住需求为主，用来提升生活品质，改善居住环境，同时由于看好园区及苏州别墅的发展前景，投资、自住两相宜。这类客户多为二次以上置业;客户需求配对;营销策略;推 盘 策 略;总体思路;推盘策略;方案一;方案二;方案二;跳出原有产品形象，塑造市场高端产品形象;方案二推盘;10月下旬进行开盘推出第一批房源;价格策略;价格策略;营销通路;渗透传播： 第一层：建立认知。通过媒介炒作，初步建立消费者对庭院别墅的认知，同时构筑“庭院别墅”的生活艺术形象。 第二层：引发兴趣。通过公关活动，输出传播概念，通过消费者的