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中国房地产业转型升级：问题、特征与对策高 波（南京大学经济学院)中国房地产业转型升级：问题、特征与对策一、上一个“黄金十年”引发的房地产市场问题二、下一个“黄金十年”及房地产业的特征三、促进房地产业转型升级的若干建议 一、上一个“黄金十年”引发的房 地产市场问题“黄金十年”的表现2000～2011年，5个房地产业指标：房地产开发投资竣工面积商品房销售面积全国平均房价商业性房地产贷款余额对经济增长的贡献巨大图1 2000～2011年中国房地产市场变化 上一个“黄金十年”积累的房地产市场问题1.房地产泡沫严重伴随着中国房地产业“黄金十年”的高速增长，不同区域的房地产市场积累了不同程度的房地产泡沫。紧缩性房地产市场宏观调控是挤压泡沫。高波、王辉龙、李伟军：《中国30个大中城市房地产泡沫：基于预期均衡价格模型分析》，南京大学经济学院产业经济学系讨论稿。/intro.php?id=j13sel2=xid2=151图2表示2001～2010年30个样本城市的房地产泡沫走势。2003年以前，所有样本城市的房地产泡沫都在10%以下。2004年，有3个城市房地产泡沫超过10%。2005年，上海房地产泡沫最高达到23.3%，有8个城市房地产泡沫处于10%～20%，房地产泡沫开始加速膨胀。2009年，房地产泡沫膨胀严重。高波、陈健、邹琳华，2012年：《区域房价差异、劳动力流动与产业升级》，《经济研究》第1期。2.房地产市场波动剧烈房地产市场调整的本质是房地产周期波动规律决定的。房地产周期，是指房地产市场曲线围绕着市场均衡水平上下波动，而呈现出相似性、重复性、循环性特征的一种规律。在房地产周期波动过程中，可以清晰地观察到房地产业扩张与收缩相交替的两大阶段和复苏、繁荣、衰退、萧条循环往复的四个环节。尽管每一轮房地产周期波动也可能存在一定的差别，但其本质特征是不变的。房地产周期波动是一个上升与下降、扩张与收缩不断往复运动的过程。房地产业增长 CDBEAO时间图3房地产周期波动过程图4北京增量商品房销售情况图5广州增量商品房销售情况 图6 12年左右的中国房地产价格周期注：BP滤波带通宽度为（PL＝9，PU＝13）。 图72－4年的中国房地产价格周期注：系列BP滤波带通宽度为（PL＝2，PU＝5）。2011年下半年全国房地产市场出现周期性调整以来，房地产交易量出现小幅萎缩，房价小幅下调。2011年部分城市交易量大幅萎缩，部分楼盘降价幅度较大。近期宏观经济政策转向稳增长，全国房地产市场仍在调整，部分一、二线城市房地产市场出现反弹，但房地产泡沫仍未有效挤出，一旦市场复苏潜在风险更大。何时全国房地产市场出现复苏？3.政府住房保障职责模糊、职能不强，住房保障严重不足4.房地产市场体制转型不到位，房地产宏观调控机制存在严重缺陷缺乏经验习惯利用行政手段房地产税制不健全城市土地制度不完善：土地财政 二、下一个 “黄金十年”及房地产业的特征还会有下一个房地产业“黄金十年”吗？（1）中国房地产业发展的环境没有发生本质变化，中国经济增长“去房地产化”是不现实的。从当前世界科技和产业发展的新动向来看，“物联网”、“云计算”和“智慧地球”等新兴技术将极大地改变人类生产、生活和创新方式。新能源、新材料、新医药、节能环保、航空航天等产业发展空间巨大。这些产业的发展要靠房地产业支持，未来十年更不可能替代房地产业。（2）城市化过程，是与房地产开发业关系最紧密的因素。2011年底，中国城市化率首次超过50%，成为城市国家，达到51.3%，但与基本完成城市化过程，城市化率达到70%，还有较大的成长空间。图9中国城市化的“纳瑟姆曲线” 城市发展“纳瑟姆曲线”规律显示，当城市化水平达到30%的临界值时，将进入加速城市化阶段。我国城市化进程的第一个拐点出现在1996年，城市化正在从数量扩张阶段向质量提升阶段转化，依据纳瑟姆曲线预测第二个拐点将出现在2030年左右。中国大规模房地产开发期至少还将持续10年到15年。（3）从国际经验来看，房地产消费发展空间大。发达国家和地区住房消费在总消费支出中所占比例通常达到20%～30%，而中国城镇居民居住类支出占总消费支出的比重仅为13%左右。中国正在实施的扩大内需战略，重点是扩大消费需求，这就意味着，随着收入水平的进一步提高人们将会把更多的支出用于住房消费。由此可见，在国家政局稳定和世界经济不出现大的动荡的条件下，有效挤压房地产泡沫和防范房地产风险，将使中国房地产业迎来再一个“黄金十年”。房地产业特征1．行业集中度提高，品牌企业由大变强行业集中度与准入壁垒逐渐提高，将压缩中小房地产企业的市场空间，但对处于优势的品牌企业，市场的重新洗牌整合却带来机遇。优胜劣汰将推动有限的资源加速流向资质高、资信好、开发业绩良好、品牌效应明显的房地产企业。2．