2021年海南土地估价师考试模拟练习卷（1）.docVIP

海南土地估价师考试真题卷（1） 本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 严格遵守考试纪律，维护考试秩序！ 一、单项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，只有一个最符合题意） 1.__客观地反映了土地价值量大小及其变动趋势，表明了土地利用的经济效果。 A．基准地价 B．标定地价C．出让底价 D．市场交易价 参考答案：A 2.适用于数据资料不足，不可测因素较多情况的方法为__。 A．德尔菲法 B．相关性分析法C．回归分析法 D．聚类分析法 参考答案：A 3.涉及指数方式的因子指标计算不包括__指数计算。 A．位序标准化或极值标准化方式的B．区域经济发展水平涉及的有关因子C．城镇对外辐射能力D．城镇交通条件 参考答案：A 4.目前我国绝大多数城市的基准地价都是在地产市场不健全、交易案例少的条件下采用__的方法评估而得出的。 A．分等估价 B．定级估价C．分等定级 D．基准估价 参考答案：B 5.用__确定货运总量和客运总量的权重，加权计算城镇对外辐射能力指数。 A．德尔菲测定法或总分频率曲线法B．层次分析法或因素成对比较法C．德尔菲测定法或因素成对比较法D．德尔菲测定法或层次分析法 参考答案：C 6.下列不属于农用地分等定级原则的是__原则。 A．综合分析 B．整体控制C．主导因素 D．土地收益差异 参考答案：B 7.某城市发布的基准地价更新成果中规定了二级土地分类的地价修正方法，其中规定“办公（写字楼）用地按住宅用地基准地价的125%计价，体育及文体设施用地按住宅用地的70%计价”。对此规定，以下判断不正确的是（）。 A．办公（写字楼）用地价格高于住宅地价水平?B．体育、文体设施用地属于应划拨使用的公益设施用地，制定定价标准无实质意义?C．制定二级土地分类地价修正办法可促进土地有偿使用制度的实施?D．基准地价评估可不局限于商业、住宅、工业三种基本用途 参考答案：B 8.对一荒地进行估价，获知该荒地的总面积为2平方千米，适宜进行“五通一平”开发后的分块有偿转让；附近地区位置相当的小块“五通一平”的熟地单价为1000元/平方米；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本为2.5亿元/平方千米，开发期为3年，开发成本在3年开发期内均匀投入；贷款年利率为12%，投资利润率为20%；土地转让中卖方需缴纳的税费为转让地块价格的6%；购买荒地需要缴纳的税费为荒地价格的4%，熟地可转让土地面积的比率为60%。若用静态方式估算，则该成本荒地的总价和单价分别为__。 A．1.332亿元，89.65元/平方米 B．2.609亿元，130.45元/平方米C．2.536亿元，116.32元/平方米 D．3.416亿元，156.88元/平方米 参考答案：B[解析] 掌握[试题解析] 本题考查重点是对“剩余法的基本公式”的掌握。本题的解题步骤如下：设该荒地的总价为P①总开发价值=1000×2000000×60%=12(亿元)②总开发成本=2.5×2=5(亿元)③总利息=P(1+4%)×[(1+12%)3-1]+5×[(1+12%)1.5-1]=0.421P+0.926(亿元)④总转让税费=12×6%=0.72(亿元)⑤购买该荒地税费=P×4%=0.04P⑥总利润=(1.04P+5)×20%=0.208P+1(亿元)⑦根据剩余法公式得P=①-②-③-④-⑤-⑥=(12-5-0.926-0.72-1)/(1+0.421+0.04+0.208)=2.609(亿元)所以，荒地总价=2.609(亿元)，荒地单价=260900000/2000000=130.45(元/平方米)。因此，本题的正确答案为B。 9.求房地纯收益的公式为__。 A．房地纯收益=房地总收益-管理费-修理费-折旧费-税金-保险费B．房地纯收益=房地总收益-管理费-修理费-折旧费-税金C．房地纯收益=房地总收益-管理费-修理费-税金-保险费D．房地纯收益=房地总收益-管理费-修理费-税金 参考答案：A 10.样本数据的精度决定了基准地价的精度，为此，在收集样本后，应对一些__数据进行剔除。 A．偏大 B．偏小C．异常 D．个别 参考答案：C 11.某土地登记用途为工业，但临街的一幢一层厂房改造为平价超市并投入经营，并经税务、工商、市政管理部门办理了相关审批手续。现欲将土地使用权用于抵押贷款，在土地，估价时应按__进行评估。 A．工业用途 B．工业、商业的综合用途C．城市规划确定的用途 D．商业用途 参考答案：A剩余法中，要根据土地估价的合法原则和最有效使用原则，来判断和确定土地利用方式。本题考察的就是合法原则。没有提出登记用途的时候，可以按照该土地最有效用途来判断。