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山东省潍坊市昌乐房地产 市场调查报告 2021 年 12 月 第一章 昌乐宏观环境分析 本章通过对昌乐的概况、经济发展、居民生活及整体规划等宏观层面的阐述、分析、预测， 准确的把握昌乐房地产市场所处的宏观环境及未来发展趋势。 第一节、 昌乐概况 【要点】 从昌乐面积和人口数量来看，昌乐在潍坊属于一个规模不大的县城。整体交通便利，布局及各区域划分明晰，历史文化悠久，房地产发展具备社会优势。 （一）地理位 置及交通状况 【 地 理 位 置 得天独厚】 昌 乐 县 位于山东半岛中 部，与海滨城 市青岛相距 150 公里，北与渤 海相距 80 公里。 行 政 隶 属 山 东省潍坊市，东 距潍坊城区 25 公里，西接临朐、青州，南与安丘隔汶河相望，北与寿光接壤，总面积达 1100.6 平方公里，东西最大横距 40.9 公里，南北最大纵距 48.9 公里。 【蓝宝石之乡】 1800 万年前的一场火山爆发，不仅在昌乐形成了 46 座远古火山口， 还给昌乐人民带了宝贵的财富 —— 蓝宝石，其储藏面积近 450 平方公里， 占县域总面积的 1/3，是世界罕见的大型蓝宝石矿区之一，因此昌乐被称为中国的 “蓝宝石之乡 ”，又被命名为 “中国宝石城 ”。 【四通八达的交通】 昌乐地理位置优越， 交通十分便捷， 胶济铁路， 济青高速公路从北部通过，309 国道横贯东西， 省道大沂路贯穿南北。 07 年潍坊城区的两条主干道东风西街和宝通西街将与昌乐县的利民街和新城街全面贯通， 标志着昌乐驶上了发展的快车道，加速与潍坊城区的全面对接。 【食品产业】主要有潍坊乐港食品股份有限公司、 潍坊永昌食品工业有限公司、潍坊齐鲁星牧乳品有限公司、潍坊德盛食品有限公司等企业。 【瓜菜产业】现有果蔬基地 50 万亩，年产 12 亿公斤。 【建材产业】目前拥有昌乐山水水泥有限公司、昌乐顺达水泥有限公司、 乐化铝塑复合板等建材企业近 100 家。水泥生产能力达 50多万吨。素有“建材之乡 ”之称。 【机械产业】 目前拥有山东昌乐矿机集团、 潍坊东达拖拉机有限公司、 山东万众钢板弹簧有限公司等企业 150 余家。其中，马宋镇被命名为 “中国拖拉机基地镇 ”，年可组装拖拉机 10 万台。 【塑料产业】 现有宝都塑料、乐富塑料、东方塑料、永发塑料等加工企业 102 家，年加工能力 10 万吨，出品创汇 1500 万美元。 【化工产业】 主要有潍坊振兴焦化有限公司、 山东乐化集团有限公司、 山东永利化学有限公司、昌乐恒昌化工有限公司等。 （二）昌乐布局及人口状况 【行政区划】 昌乐隶属山东省潍坊市，辖 4 个镇、 5 个街道、 1 个省级经济开发区， 60 万人口， 1101 平方公里土地，境内有经国家工商总局批准的国内规模最大的国家级珠宝市场 ——“中国宝石城 ”。 【人口环境】 ）人口总量 昌乐县总人口 602975人，其中城镇人口 127186人，市区人口约 85000人。 ）年龄结构与家庭结构 总人口中年龄结构为 3.26人/户，郊区为 4.1人/户。 ）人口发展 近期2021年至2021年，规划人口 20万；至2021年，规划人口 28万；远景至2050年，规划人口 40万。 第二节、 昌乐经济发展状况 1、GDP、固定资产（亿元） ： 2021 年,完成地区生产总值 128.5 亿元,增长 17%;实现财政总收入 13.5 亿元,其中地方财政收入 6.83 亿元,分别增长 36.9%和 24%;全社会固定资产投资完成 91.5 亿元,增长 32.6%。 2、财政收入： 140 120 100 80 60 40 20 0  83.5  109.8 128.5  GDP值 单位： 亿元 2021 年 2021 年 2021年 昌乐县 2021 年—2021 年财政收入图示 3、支出： 昌乐县居民收入有所增长，生活水平得到明显改善。据抽样调查， 2021 年全市城区居民人均可支配收入 8538 元，人均消费性支出 6639 元， 其中人均食品支出 2347 元，人均生活用品、娱乐、文教及服务支出 1712 元，人均居住支出 1946 元，其他支出 634 元。 如下图所示： ￥634.00 ￥ 1,946.00 人 ￥ 2,347.00  食品支出文教支出居住支出其他 ￥1,712.00 人均居住支出占总支出的 10.3%，随着居民收入的增长，生活水平的提高所占比重还会进一步增加。农民人均收入 3643 元，人均生活消费支出 2275 元，农民进城买房也成为可能。从以上数据可以看出，人民随着收入的增加，生活水平的改善，购买力越来越强。 4、城市规模： 2021 年建设用地控制在 24 平方公里，规划人口 20 万，人均建设用地 120 平方米， 2021 年城市