房地产项目结构成本的优化控制及管理思路.pptx

房地产项目结构成本的优化控制及最新管理思路 ;工程项目全过程造价控制应该是下图这样一个过程。;我们今天要共同探讨的就是设计阶段成本控制的一个主要组成部分---结构成本的优化控制。;目 录;一、结构成本控制的重要性 ;结构成本是房地产客户所最不关注的成本，因为普通的客户都关注房屋的建筑立面、平面户型、门窗、外装材料、小区的位置、景观、学区等等，但是很少有客户会对房屋的结构和基础等结构问题方面有专业的认识并进行深入的探究，所以这40%-60%的建安成本是房地产客户??关注不到的部分。 ;二、当前结构成本管理的市场状况 ;;三、成本管理的内涵 ;四、结构成本控制的管理思路和方法 ;（一）?事前控制的几个要点 ;4、设计周期的合理取值 在北方，施工图设计的周期通常是多层30天，高层45天。对于一个项目来说，设计周期越短越好，因此要在保证质量、不增加成本的前提下，尽量缩短设计周期，这就需要在决策导向上予以保证，并合理利用工序的前置和搭接时间，积极推广标准化设计；另外，要想快，创新点就要尽量少。 5、设计费的合理取值 设计费在项目总成本中占的比例很小，但是设计对工程进度、质量的影响却很大。根据以往经验，设计费略高于当地的平均值、略高于设计院的心理预期，对于调动设计院的积极性，保证设计质量行之有效。 6、设计合同中设计公司应承担的风险 在设计合同中必须明确设计公司应承担的风险有：因设计错误导致的损失、因设计延误导致的损失、施工配合不到位导致的损失、设计结果超限额的惩罚。 ;7、限额设计合同的引入和使用 　　限额设计可以有效的控制结构成本，意义重大。限额的内容应选择可以控制、容易离散的部分，如含钢量、混凝土含量。限额的数值应比当地平均值略低。另外限额应有一定的弹性范围，对于把握不了的特殊结构可以不限。 现在行业内大部分的企业都引入限额设计合同，即在合同中把结构的含钢量和混凝土量等指标进行定量的约定，并对此进行设计成果的考核，但是我们在具体的操作中不能这么简单生硬的引入一个限额，还要和设计合作单位做好相关沟通和交流工作，一般我们要有意识的在方案及扩初阶段，要求并引导设计院采用更优化、更合理的结构方案来降低工程的结构成本;在施工图设计阶段，要求并引导设计院在保持结构安全意识的同时，也保持有较强烈的结构成本控制意识，通过更精细化的设计来降低结构成本;结构成本的优化应以满足规范要求、保证结构安全和建筑产品的品质为前提，在设计管理中应避免“含钢量指标越低，结构设计就越优秀”的仅强调成本单一衡量指标的极端思想。同时在和设计单位沟通的过程中要注意前期的主动沟通、采用尊重平等的心态去沟通、通过把房产企业的质量标准和设计单位内部的质量标准进行换位思考和寻求共同点的思路达到双赢的结局。 ;8、甲方必须重视和提前输入的技术原则 事前控制还要注意对技术原则足够的重视并提前输入，这些技术原则有《结构设计统一技术措施》《结构设计指引》《结构设计总说明》《标准构造做法》等技术原则文件;对抗震等级的选择、对设计荷载的选择、对装修荷载的选择等荷载选取原则;以及对基础的技术方案进行多方案的比较等。因为这些技术原则和方案都是纲领性的内容，整个施工图的设计都是按照这些原则为依据进行设计的，从这些技术原则上进行一些成本的控制会起到提纲挈领的效果. ;（二）设计过程中必须控制的关键环节 ;（三）?施工图审查公司的选择及沟通 施工图审查公司的选择必须在易于沟通的前提下，对于规范的边界或争议、超限的判断、裂缝宽度、短肢墙体系的定义等，要尽早与施工图审查公司沟通达成共识，避免大的设计修改和返工。 （四）外部资源的引入 当需要对于项目的性价比进行判断时，要尽早引入外部资源，比如政府、人防、审图公司、学术权威、行业专家、专业咨询公司等，合作可以是顾问的方式。 （五）结构设计管理流程 1、灌输意识：向设计院灌输成本意识，沟通并提出成本要求。 2、事前控制：完成统一技术措施，并与设计院沟通、相互补充、达成一致。 3、过程控制（优化方案）：设计院进行结构布置、计算，基础进行双方案比较，双方沟通、达成一致，结构布置基本确定； 4、样板配筋图：设计院完成样板配筋图，双方沟通、达成一致； 5、绘制施工图：设计院按双方确认的样板配筋图设计；同时报给审图公司进行审查； 6、正式施工图：设计院根据反馈意见，沟通、修改，最终出正式施工图纸。 ?（（（（（结构扩初及施工图设计管理流程））））） ;五、结构成本控制的技术关键点 ;（一）层高对成本的影响及控制 ;（二）结构超限对成本的影响及控制 ;（三）建筑高宽比超限对成本的影响 ;（四）公共大地下室面积的利用率 ;（五）梁的布置及配筋方式对成本的影响及控制 ;（五）梁的布置及配筋方式对成本的影响及控制;（六）剪力墙的布置及厚度对成本的影响及控制 ;4.?如何控