收益法的基本原理(ppt90页).pptxVIP

第四章 收益法房地产估价收益法※ 主要内容4.1收益法的基本原理 4.2收益法的计算公式（1）4.3净收益的确定4.4报酬率的确定4.5收益法计算公式（2）4.6资本化率的确定4.7报酬率与资本化率的比较4.8两种计算方法的比较4.9收益法的派生方法4.10收益法运用举例 学习内容一、收益法的基本原理第四章收益法收益还原法 收益资本化法 投资法 收益现值法 地租资本化法 收益法（一）概念：收益法是预测估价对象未来的正常净收益，然后选用适当的资本化率或报酬率、收益乘数将其转换为价值来求取估计对象价值的方法。采用收益法估价求得的价格称为收益价格。 基本原理概念理论依据适用对象使用条件估价步骤计算公式（报酬资本化法）净收益报酬率直接资本化法资本化率比较派生方法运用举例一、收益法的基本原理第四章收益法某一货币额*利息率=房地产的净收益房地产价格=房地产的净收益/利息率（二）理论依据：预期原理 基本原理概念理论依据适用对象使用条件估价步骤计算公式（报酬资本化法）净收益报酬率直接资本化法资本化率比较派生方法运用举例年房地产净收益不变报酬率或资本化率每年不变获取收益的年限为无限年获取房地产收益的风险和获取银行利息的风险相当的条件下假设一、收益法的基本原理第四章收益法（二）理论依据：预期原理 基本原理概念理论依据适用对象使用条件估价步骤计算公式（报酬资本化法）净收益报酬率直接资本化法资本化率比较派生方法运用举例将现在视为估价时点，那么在现在购买有一定收益年限的房地产预示着在其未来的收益年限内可以不断地获取净收益，若现在有一货币额与这未来预期所有净收益的现值之和（收益价格）等值，则这一货币额就是该房地产的价格。基本思想表 述 1．可获净收益的大小2．可获净收益期限的长短3．获得该净收益的可靠性一、收益法的基本原理第四章收益法（三）收益法的适用的对象和条件 适用有收益或有潜在收益的房地产 如商业、旅馆、餐饮、写字楼、公寓、游乐场、厂房、农地等房地产对于收益或潜在收益难以量化的房地产价格的评估则不适用如：政府办公楼，学校、公园、图书馆、博物馆等公用、公益房地产的估价，收益法大多不适用。基本原理概念理论依据适用对象使用条件估价步骤计算公式（报酬资本化法）净收益报酬率直接资本化法资本化率比较派生方法运用举例适用对 象 条件房地产未来的收益能较准确地量化 风险都能较准确地量化 一、收益法的基本原理第四章收益法（四）收益法的估价步骤 1.搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料；2.估算潜在毛收入；3.估算有效毛收入；4.估算运营费用；5.估算净收益6.选用适当的报酬率或资本化率、收益乘数。7.选用适宜的收益法计算公式求出收益价格基本原理概念理论依据适用对象使用条件估价步骤计算公式（报酬资本化法）净收益报酬率直接资本化法资本化率比较派生方法运用举例潜在毛收入、有效毛收入，运营费用、净收益均以年度计二、收益法报酬资本化法的计算公式第四章收益法（一）最一般公式 基本原理计算公式（报酬资本化法）净收益报酬率直接资本化法资本化率Y与R比较计算方法比较派生方法运用举例基本原理计算公式（报酬资本化法）净收益报酬率直接资本化法资本化率Y与R比较计算方法比较派生方法运用举例基本原理计算公式（报酬资本化法）净收益报酬率直接资本化法资本化率Y与R比较计算方法比较派生方法运用举例式中: V —房地产在估价时点的收益价格（现值） i —年份 Ai —房地产第i年净收益(假设发生在年末) 　 rj —房地产的第j期报酬率（折现率） n —房地产自估价时点起至未来可获收益的年限（原理公式，实际一般公式为215页） Y1 Y2 Y3 …. Yn-1 YnA1A2A3An-1An均转化为V0123n-1n公式含义示意图公式含义示意图二、收益法报酬资本化法的计算公式第四章收益法（二）收益年限无限且其他因素不变的公式 式中:基本原理计算公式（报酬资本化法）净收益报酬率直接资本化法资本化率Y与R比较计算方法比较派生方法运用举例V —房地产在估价时点的收益价格A—房地产每年净收益(假设发生在年末) 　r —房地产的资本化率（折现率）适用条件：（1）净收益每年不变为A； （2）报酬率r每年不变且大于零； （3）收益年限为无限年 [例5-1 ]有一房地产正常情况下的年纯收益为20万元，报酬率为10%，其经济耐用年限可视为无限年，试计算该房地产的收益价格。 二、收益法报酬资本化法的计算公式第四章收益法（三）收益年限有限且其他因素不变的公式 此公式的假设条件是：（1）净收益每年不变为A；（2）报酬率r每年不变且不等于零（当r=0时，V=A×