某房地产公司营销计划.pptx

我热爱城市，热爱它的灯红酒绿，热爱它不断变化的色彩，热爱它的气息，那是我熟悉的气息，当然也是我生长的地方！;——武汉万科金色家园项目营销计划;第一章 金色武汉 （武汉市场宏观中观微观分析）;武汉市场宏观分析;－－武汉市市长李宪生 ;单位：亿元;人均GDP;单位：万㎡;2005年，武汉正式启动旧城改造规划——汉阳旧城风貌区。总面积72．45公顷，规划为5大片区：传统风貌核心区、商业金融区、商住金融区、传统住宅风貌区、时尚生活社区。巨大的拆迁量产生需求的快速增长和市场价格飞增，06年，拆迁量有所收减，但大量工程仍待进行，为市场积压了大批刚性需求。旧城改造影响居住需求，将是武汉近年来的供需主旋律。;人均GDP曲线对比分析;房地产投资额曲线叠加;将武汉2002年至2005年的数据曲线截取与北京市1996年至2009年的数据曲线对比，曲线基本重合。;武汉商品住宅市场???价虽然比北京低将近5000元/平米，但是市区高档住宅价格与北京等一级城市已经比较相近；说明武汉住宅市场价格尚有较大自然调整可能。 受经济快速增长的带动、宏观土地供应限制的影响、以及刚性需求的强力支撑，07年武汉整体市场的房价增幅将略高于06年——;宏观趋势的影响认识;07武汉地产市场主要政策影响预测;;中观区域认识;;;解 放 大 道;随着旧城改造的推进、政府十一五规划的提出，王家墩CBD方案的出笼，06年武汉地产市场体现出明显的“城市中心价值回归与升级”的态势。;未来的“动感地带”——京汉大道 ;区域特征归纳; 周边竞争项目分析 重点竞争项目分析;永清城;永清城;开盘时间：目前未开盘，06年12月开始内部认购 销售进度：共860套，已认购70%，约600套 主力客群：以永清片区内机关和企事业职员为主;新华西美林公馆;开盘时间：06年11月 销售进度：已售10%，65套左右 主力客群：以西北湖与王家墩商务区工作人员为主;天下国际公馆;开盘时间：未开盘，06年12月开始内部认购 销售进度：共230套，已认购30%，70套左右 主力客群：高档人群;世茂锦绣长江;开盘时间：06年10月 销售进度：开盘销售1044套，已认购30%，305套左右 主力客群：高档人群;金都汉宫;开盘时间：06年12月开盘 销售进度：共636套，已认购7%，45套左右 主力客群：高档人群;中侨观邸（四期）;其他可参考项目;周边产品供应面积以50-100㎡为主，与本项目C区存在一定竞争，120—150 ㎡的产品供应较少，对于本项目三居来说是个利好。;周边产品总价主要集中在26-80万之间，可见区域主流承受能力仍然相对较低，本项目总价约在70-100万之间，略高于周边市场项目，竞争中存有压力。; 根据武汉人的生活居住习惯，分别居住在武汉三镇的人，由于长期居住，早已习惯了当地的环境，有较强的地缘情节，很少迁至其它区域。;融科·天城;融科智地和联想;融科智地的理念是“做行业,跑长跑”,目标是进入房地产企业领先行列,并最终成为行业领头羊。;北京融科·橄榄城总建筑规模为51万平米，地上总开发规模为40万平方米，其中住宅产品近30万平方米，全部规划为18层和28层的薄板。;;北京融科·橄榄城模型;项目两期共推出住宅1795套，销售期约12个月。两期共实现均价8087元/平米。月均销售150套。成绩较为突出，但价格相对较低。 两次销售，均有较长时间的蓄客期——5个月，同时有较大规模的广告跟进，据统计，该项目的广告推广费用达到了2.5%。这也是该项目能在开盘时大批出货的主要原因。;北京融科·橄榄城模型;奉行联想品牌的价值转移和互动原则？ 武汉融科，连同幕后的联想为武汉地产市场带来国际化色彩和科技化、时尚的元素？ 运用社会对联想的科技、国际化气质的认同，在营销上打通与知识青年、企业白领和项目交流的独特通道？ 通过与项目自身资源结合，进行适当的科技化与国际化产品的打造包装，融入科技元素，把项目建造成为区域内有一定领先水平的时尚产品？并以保守价格实现销售？ ４５万平米大盘的入市，启动较长时间的价值塑造程序，以期实现品牌与产品双料的价值认同？;掌握市场机会并充分运用，以运营城市改变生活的角度实现整体开发过程； 增强项目操作的可控性，处理好与政策导向及竞争对手的市场压力； 突出项目品牌及产品的都市价值共鸣，建立持续的、多角度的市场沟通平台，是项目营销的关键。;第二章 金色家园 （产品分析及项目定位研究）;万科金色家园解读及操作要点分析 ——万科金色家园解读;社区位于市区成熟区域中富有潜质的地段，拥有便捷的交通路网，周边配套成熟，生活设施齐全； 社区拥有向城市开放的商业街区； 社区拥有一群积极、时尚，具备较高素质，并与城市共同成长的社会新锐。;7个金色家园项目 深圳金色家园、南京金色家园、